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采光侵权如何补偿?
发布时间:2017-05-30 17:30:00作者: 沪律网小编浏览量:45 次

;时间:2010-09-14

  日前,西城区居民常先生向本报咨询,他家的房屋采光权受到侵害后不知怎么办?常先生说,自己家有老人,需要经常晒太阳,而侵权方只答应给800到2000元的经济补偿,不知开发商依据的是什么标准?如果按这个标准进行经济补偿,是远远不能弥补常先生的损失的。遇到这种不合理的经济补偿,常先生不知该怎么办?并想知道有没有比较合理的补偿办法?合理的经济补偿应该是多少?

  我家居住那幢楼老人多、病人多,相邻的新建大楼将遮挡整个居民楼的采光。”常先生问:开发商说新建楼房遮挡居民采光,但在大寒日仍能保证居民居室日照2小时以上,符合国家规定标准,只能给受影响居民每户最高2000元的经济补偿。不知道开发商这种说法对不对?”

  针对常先生遇到的情况,北京当代律师事务所朱克非律师说,这个开发商给常先生的经济补偿,是依据1994年颁布的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》(以下简称规定”):大城市住宅日照标准为大寒日大于或等于2小时,冬至日大于或等于1小时,违反规定者,给予800~2000元的补偿。”在这种情况下,补偿居民2000元就算高的了。

  朱律师说,《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(以下简称规范”)规定:大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。”常先生家有老人,还应参照这个标准要求开发商给予更多的经济补偿。

  常先生问:我的邻居去年把房子卖了50万元,现在这座楼采光受到影响,值不了这个价了。常先生仔细算了这样一笔账,由于阳光被遮挡,自己家的通风条件受到破坏,屋内夏天将变得潮湿,冬天变得阴冷。此外,由于两楼相距30多米,家里黑白天都要遮挡窗帘,否则就要被偷窥。夕照时由于高层建筑的反射,他的住宅还会受到反射光的污染。 没有阳光、没有月亮,来回只有回旋风,继续在这里居住,生活质量肯定要下降一大截儿。这些因素是不是也应给点经济赔偿呢?

  朱律师说,以上说的经济补偿,只是行政层面上的一种规定,本身是没有权力对经济赔偿数额进行限制。《规定》上面写的是800~2000元,但是这个民事侵权的客观事实,就如常先生列举的事例,其造成的损失可能远不止这些。这种补偿并不能排除所谓的侵权赔偿。毕竟,补偿和赔偿是两个概念,补偿是带有一种和平性、协商性的给予。而赔偿应该是按照实际损失来理赔。

  朱律师这样解释:目前,采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的,由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡,但被遮挡后的日照时间高于上述标准的,仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。 由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上,还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害,因此,采光权侵权实际上是多重侵权的综合,赔偿内容应当包括:由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费,因采光损失导致房屋价值贬低等。 只有做到赔偿补偿同时到位,居民权益才算得到了比较公正合理的解决。

  常先生问,讨要经济赔偿官司花费时间精力太大,有没有更好的处理采光纠纷的办法?

  朱律师说,《中华人民共和国民法通则》第83条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”但在实际操作过程中,对于新建或已建成的大楼等工程,不宜依此法律实施排除妨碍,停止侵害”处理。选择经济补偿和赔偿是在既成事实前提下的不得已措施,收到的社会效果和法律效果肯定不是最好的。

  朱律师说,在国外遇到侵犯采光权这种情况,经常采用利润共享的方式处理。比如说在美国,开发商建造房屋之后影响了其他房屋的采光,处理时不是要把新建房屋拆掉,而是把这房子所得的利润跟原建筑内居民共享,假如我这房子利润有1000万元,那就得拿出300万元来跟你平分,所以国外就没有这么多的矛盾。在国内也有比较好的处理方法。如新建的房屋使周边的房屋阳光达不到规定的日照最低标准,开发商要么把受影响的房子买回来,改作车库、商铺、办公等对日照要求不高的用房,要么向受影响的居民赔偿。得到赔偿或有偿出卖”阳光权的居民,要到房产管理部门订立一份永久放弃阳光权的协议,并在产权证的附记一栏备案公示”。目的是让放弃阳光权的住户在出售失去阳光权的房屋时,出售价格要把失去阳光权的房屋功能考虑在内,杜绝纠纷发生。但这不是强制性规定。

  鉴于以上事实,朱律师提示:采光侵权”重在预防。不管今后国家制定一个怎样的采光侵权”的赔偿标准,一旦采光侵权”的事实产生了,便会造成无法挽回的损失。因此,为了减少此类纠纷,预防侵权应放在第一位。

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