房贷贷几成才划算　房贷贷几成才划算

常有人问起这样的房贷问题：办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算呢？还是成数低比较能减少利息负担？或者已有房贷负担，而目前手边有一笔钱，该不该用来清偿部分贷款？
　　
　　 先谈第一个问题。一般而言，贷款成数高好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量的主要因素是购屋时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出？
　　
　　如果都负担得起呢？那就要看当时的利率水准和剩余的钱用来投资的获利水准何者较高。举例来说，你看中了一栋８０万元的房子，若贷款七成，须自备款２４万元，贷款六成则须准备３２万元；假定贷款为１５年期，利率为１０％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约５９９２元，后者约为５１３６元，每月相差８５６元。
　　
　　在这个案子里，贷款七成自备款节省８０万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率１０％来计算，１５年后（以每月复利的方式计算）会增为３５６３１３元，如果以贷款六成的方法，每月省下的８５６元用来投资，年平均获利率也是１０％，则１５年后，可有３５４７８６元的储蓄，两者相差１５２７元，贷款成数多一成稍微划算。
　　
　　如果投资获利率更高呢？以１５％来计算，则８０万元１５年后会变成７４８５０６元，每月投资８５６元，１５年后会变成５７２２４１元，相差１７６２６５元。如果获利率只有８％呢？８０万元增值为２６４５５３元，每月投资８５６元，则可积存为２９６２０８元，多出３１６５５元。
　　
　　 所以，归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款，以每月省下的钱投资较划算。
　　
　　一个有必要了解的观念是，进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以单利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负担也逐渐减少。了解这个概念就不难明白即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。同样的情形，也适用于手边有一笔钱时是不是该偿还部分贷款。如果那笔钱用来投资，获利率高于或等于贷款利率，则以不还掉较好。
　　
　　 至于获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择。各种投资工具都有不同的获利和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度，进行投资时，可以根据当时财经形势及投资环境，选择合适的投资工具在合适的时机介入。

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