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房产抵押:慎重为之
发布时间:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律师网浏览量:931 ℃

随着市场的活跃,消费信贷的兴起,房地产抵押现象越来越普遍,但是房地产作为不动产,其抵押有严格的法律限制,决不能任意为之,笔者试举例说明。

房地产抵押必须备案登记

齐某是一个体户,长期从事大宗商品贸易,前不久因市场行情没摸准,导致血本无归。后仍不死心,想赚回来,就找到他现在某电脑公司当老板的同学张某借钱,张见其亏成这样,觉得风险大,不敢斥资借给他。齐说,他可以以自己的三室二厅的房屋作担保,在他的强烈要求下,张同意借给56万元钱给齐,并同时与其签订了房屋抵押合同,签字画押后,张总是感到不踏实,不知道法律还有没有其他什么特殊要求?

张某的担心是有道理的,房屋不是茶杯水缸,以它为标的物的任何行为,无论是买卖、租赁、赠与,还是抵押,除了签订相关合同,还都要到房地产管理部门办理登记手续,齐某以自己的房屋作为债务的担保,抵押双方必须同时去房屋部门办理抵押登记。法律这样规定,是因为房地产管理是市政管理的基础工作,一旦要发生产权转让行为,没有相应的证据资料,处理将十分困难。

哪些房地产不能抵押?

某学院在建设一栋学生公寓时,因资金不够,向市建设银行贷款200万元。市建行让其出具担保,学校以校实验大楼作担保,双方并在借贷合同的相关条款中写明。年底省建行法律顾问室在进行经济合同检查时,发现市建行与学院签订的合同存在明显违法之处,责令改正。那么他们的合同’究竟有什么问题呢?

某学院与市建行签订的合同确实是违法的。《城市房地产抵押管理办法》明确规定:用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产刁;得设定抵押,为什么要作这样的规定呢?因为抵押的房地产随时会因合同得不到履行,而要予以处置,而公共福利事业关系到百姓民生,把它们作为抵押对象,会给人们的日常生活造成混乱。

有房地产抵押的债权享有优先清偿

A厂因长期经营不善,欠债较多,一栋厂房被法院拍卖,债权人B公司与C银行先后向法院申报债权,B公司以先来后到为由,要求法院先将拍卖款项还给他们,而C银行则竭力反对,认为自己才是最有权首先得到债务清偿的,后法院支持了C银行,这究竟是为什么呢?

这里面其实有个优先受偿权问题。原来A厂在向银行贷款时,曾将厂房作抵押,而厂与B公司的债权债务是业务往来中发生的,也没有什么担保。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定在债权逾期得不到清偿时,房屋抵押权人有优先得到清偿的权利,而且它优先于普通债权,同时登记在先的房屋抵押权又优先于顺序在后的房屋抵押权。

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