摘要：2004年12月，北京市高级法院颁布《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》以后，各级人民法院对于此类合同效力的认定，基本上都采取“以认定无效为原则，以认定有效为例外”......

　　案情简介：

　　2001年11月5日，北京居民王某与昌平区沙河某村村民周某签订了《农村房屋买卖合同》

　　大致内容如下：周某将昌平区沙河镇某村房屋五间出售给王某，签约之日起，周某无权干涉房产;王某自签约即日起一次性付给甲方人民币10万元。落款处加盖北京市昌平区沙河镇某村村民委员会印章。

　　2008年10月，周某向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求确认王某与周某之间签订的《农村房屋买卖合同》无效，王某腾退诉争房屋。

　　法院判决：

　　一、被告于本判决生效之日起九十日内将位于北京市昌平区沙河镇某村的房屋腾退给原告;

　　二、原告返还被告购房款10万元、给付被告补偿款12万元，于本判决生效之日起十五日内执行清。

　　律师分析及风险提示

　　违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原被告所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告并非昌平区沙河镇某村村民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。原告要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应依照房产的现值对被告进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。被告应当把该房产返还给原告。

　　关于城镇居民购买农村私房的问题，应注意如下事项：

　　1、实践中，农村私有房屋虽然具有价格低廉的特点，但对城镇居民来说，如买受该类房屋，不仅可能因出卖人反悔而面临合同被诉无效的风险，而且根据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》关于“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，2004年以后该类房屋将不能办理过户登记，也即买受人不能有效取得房屋的所有权，房屋再次转让或拆迁时难以维护自己的权益。因此，城镇居民在买受农村私房时一定要三思;

　　2、如果已买受农村私房、且形成长期稳定占用关系的，最好将户口迁至房屋所在地的集体经济组织;

　　3、签订的房屋买卖合同，要注意报请所在村委会、基层人民政府批准(加盖其公章);

　　4、在签订农村房屋买卖合同时要求与房屋有关的所有家庭成员书面承诺同意出售该房屋。

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