农村房屋买卖合同成立后反悔怎认定

　　〔案情〕

　　原告小李系城镇居民，其父亲老李死亡后在某村留有一块宅基地，在该宅基地上建有三间近120平方米的平房。原告小李依法继承房屋后，与老李同村的被告张某签定了房屋买卖协议。随即被告张某向原告小李交付了房款2万元，原告小李则向被告张某交付房屋和宅基证。此后，被告张某就入住至今。期间被告张某曾向该村村委会提出要求办理房屋过户手续，因被告张某未拆除原宅基地上的旧房，故该村村委会未予同意办理过户手续。两年后，现因原告小张提出反悔，并以该房屋买卖协议违反了《中华人共和国土地管理法》的有关规定为由，诉至法院要求确认其买卖合同无效，并愿意退还房款2万元。

　　〔评析〕

　　本案在审理过程中有三种意见：

　　第一种意见认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，双方买卖协议本身就违反了国家现有法律的明文规定。另外，我国民法上有关农村宅基地使用权的规定：公民出卖其房屋或其他建筑物时，或者因赠与、继承而使房屋或建筑物的所有权发生移转时，宅基地使用权也随之转给房屋或其他建筑物的新所有人，但是宅基地的所有权仍然归国家或集体享有，这体现了物权法上的“房地一体主义”。应当认定房屋买卖协议无效，房屋予以返还。

　　第二种意见认为：认可农民合法财产权的流转，认为买卖双方交易的标的物主要还是房屋，从买卖当时的市场价格来看，出卖人并没有取得宅基地上的收益，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的现象，从合同当事人意思自治原则出发，只要该房屋属于合法建筑，符合一般买卖合同的有效要件，应当认定房屋买卖协议有效。

　　第三种意见认为：尊重房屋已移转的现实，稳定房屋交易，促进财产流转，避免出现确认无效以后执行难的局面，主张该农村房屋的所有权可以在一定的条件下与宅基地使用权分离，承认受让方享有房屋所有权，出卖方仍保有宅基地使用权，应当认定协议无效但房屋不返还。

　　笔者同意第三种意见，理由如下：

　　1、结合现在农村社会的现状，农民的法律知识也比较有限。

　　在绝大多数情况下，交易双方只是对房屋买卖的意思，特别是买受方也根本没有意识到宅基地上存在相关的法律规定。还有就是考虑到农村房屋返还的执行难问题。

　　2、从原告小李出卖所继承房屋的行为来看，可以视为对土地使用权的一种单方放弃行为。

　　既然原告小李对原来的宅基地失去权利，那么也不得因后悔而提出收回宅基地。当然被告张某并不因此就得到土地的所有权，其土地的所有权就需要有关部门给予确认。

　　3、从法条的适用上存在一定的可行性。

　　虽然在《合同法》第58条中规定：“……不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”。其中“不能返还”是指事实上的不能返还，“没有必要返还”是指根据实际情况的需要，当事人经协商认为不必采用返还原物的方式。但对本案的处理来看，应使用扩张解释来理解“没有必要返还”情况。

　　4、总之，现在随着城乡一体化的进程的加快，农村出现了大量的空闲宅基地和房屋，所以更好的处理农村、农民的相关问题尤为突出，从法院的处理结果来看，应更好的保障农民的权利，维护农村稳定的环境。

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