导读：以往的单位楼房很多都是员工集资建设的，如果一直居住不进行房改的话，可能没什么问题会发生，但是后来进行房改后，就容易出现了各种各样的问题，如下文的案例，双方在房子建好前协商转让集资权，结果恰是这个集资权的转让效力问题引起纠纷：

　　【案情简述】某公司组织职工建房，对职工申请集资的条件做了规定，并结合工龄等打分选层。老王和老李均符合集资条件，老李得到了集资权后，想为自己的儿子准备一套房子作为儿子以后的婚房，于是老李找到老王，希望老王将集资权转让给他，老王同意了老李的要求，并于老李就转让条件进行了磋商。

　　2001年3月2日，老王与老李签订转让协议一份，约定了双方的权利与义务：(1)老李一次性给付老王公司职工集资房转让费3000元;(2)老王将自己分房应得分转让老李享受，选择层号以老王实际分为准;(3)老王负责为老李代交公司职工集资款，老李交款给老王，老王须将收条给老李，老王放弃转让房产权，老李享有转让房产权;(4)老李负责为老王房屋转让保密;(5)本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效，双方不得以任何理由反悔，如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金壹万元。协议签订后的第二天，老李即按照约定给付老王职工集资房转让费3000元。此后，老李分两次交给老王71443.71元，并由老王以自己的名义交纳了集资款，收据由老王返还给老李。

　　2002年1月18日，公司与每一位建房集资户约定，本次所建职工住房，必须是公司职工正常居住，房产权属公司，集资户享有居住使用权，一律不得私自转让、转借公司内外他人居住;对确因特殊原因，转让居住使用权者，必须提交书面申请，由公司及职代会集体研究，在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意，转让他人。出让住房者必须一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计人民币伍万元，方可转让，并永久不再享受住房公积金。老王签订了上述格式协议，老李作为集资户(自有份额)也签有同样格式协议。房屋建成后，老李占有老王转让的集资房，并一直居住至今。

　　好景不长，公司进行房改后，双方因房屋的转让问题协商不成闹上了法庭。

　　法院审理后认为，原告老王通过与被告老李签订房屋转让协议，将自己享有的集资房权利及负担的相应义务概括转让给被告老李，双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定。被告老李按约交纳了集资款，并在房屋建成后长期实际占有该房。原告李某虽非协议的当事人，但结合常情及被告老李长期占有讼争集资房的事实，能够推定原告李某清楚协议的事实，认可了协议。根据上述情况综合判断，应认定双方的集资房转让协议合法有效。原告老王、李某要求被告老李退还集资房的请求，不予支持。被告老李反诉要求二原告为其办理房屋过户手续，二原告应本着诚信之原则，协助被告老李办理房屋过户手续。被告老李反诉要求二原告承担违约金的请求，因房屋建成后被告老李就占有、使用该房屋，应认定二原告已将房屋交给了被告老李，仅是附随的协助办理过户手续的义务未履行，故对被告老李的该项请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，作出了前述判决。

　　一审判决后，原告不服，提出上诉。

　　上诉人称，双方订立协议时，按照规定被上诉人老李享有的权利只能是集资房的使用权，原审认定协议转让房屋的所有权有误;因协议有被上诉人私自增加的内容，对此应作不利于被上诉人的理解，且该协议损害了第三人公司的利益，故双方订立的协议无效，请求二审法院依法改判。

　　被上诉人答辩称，原审认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　【知识拓展】

　　本案的争议焦点主要是集资房未取得完全产权前的转让效力问题。

　　中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况。

　　关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，最高人民法院合同法司法解释将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面：

　　1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。此外，如果合同的违反行政规章、地方性法规强制规定的同时损害了社会公共利益，当事人请求确认合同无效的，人民法院应予支持，但应当以合同法第52条第(4)项即损害社会公共利益的合同无效之规定作为裁判依据。

　　2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。

　　本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半产权”房屋，并放弃转让权，应视为一种概括性转让，对“半产权”房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，不再享有任何权利。

　　关于是否损害第三人公司的利益问题。协议订立后，老李按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。公司的领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。

　　综上所述，本案原告老王与被告老李间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不在法律规定的合同无效情形范围;同时，合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院判决驳回二原告的诉讼请求，并无不当。

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