贷款抵押方式买卖未满五年的经济适用房的法律分析

靠抵押合同违规出售经济适用房,那么这种变相规避法律的做法是否有效呢?帮你解读。

操作手法: 通过债权抵押变相卖房

国家规定，必须是购房已满5年的经适房才能通过这种方式合法变为商品房。 通过债权抵押变相卖房的方式是卖房人可以写一个‘欠对方100万元’的欠条，说将经适房抵押给买房人。等房屋满5年以后再过户。

北京看法： 债权抵押购房风险巨大

对于通过债权抵押暗箱操作的购房方式，律师李建立表示，这种做法风险巨大，购房者一定要谨慎。《物权法》对于房产的抵押采用的是登记认可方式，只有到房管所进行登记备案后才能认可房产抵押。因此，通过私下签订合同用抵押方式买卖房屋，只具有合同效力，而不能认为购房者合法取得房产。一旦发生纠纷，绝大部分购房者只能获得赔偿而无法拿到房产。

抵押合同完全不同于房屋买卖合同，根本无法保证到时卖房人将房屋过户给买房人，卖房人随时可以将钱还给买房人，收回抵押的房屋，使买房人无法得到房屋。他提醒买房人，不要私下购买经适房，以免自己的利益受到侵害。

案例：

买卖经济适用房引发抵押借款合同纠纷，孙女士将武女士告上法庭。日前，二中院裁定准予孙女士撤回上诉。

孙女士起诉到一审法院称， 2009年2月10日，自己与武女士签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》。合同中所谓自己借款实际是武女士向自己支付的购买经济适用住房的购房款，因武女士恐经济适用房的买卖合同无效而要求自己与其签订借款合同和办理房屋抵押担保合同。该合同是以合法形式掩盖非法目的，属无效合同。现因双方协商未果，故诉至法院，请求确认双方签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》无效。

一审法院经审理认为，双方签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》经公证处公证，并赋予强制执行效力，属具有强制执行效力的公证债权文书。双方对该债权文书的内容产生争议，不属法院受案范围。据此，裁定驳回孙女士起诉。

一审法院裁定后，孙女士不服，上诉到二中院。

该案在审理过程中，承办法官指出，双方当事人之间买卖经济适用房的行为违反了国家的政策法规，但因双方当事人在公证处就借款合同及抵押合同办理了公证债权文书，根据《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的内容，经公证的以给付内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。债权人或债务人对该债权文书的内容有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。后孙女士表示撤回上诉。

（北京法律咨询： 公房承租官司 经济适用房买卖纠纷 房地产项目 ）