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动迁户主声称不知情 阻止动迁房交易
发布时间:2016-06-03 10:03:55作者: 沪律网小编浏览量:494 次

简述:补偿安置协议由方某某(户)签订,方某某对包括系争房屋在内的动迁利益理应知晓,方甲将系争房屋出卖并交付顾某某使用至今,方某某作为动迁户主主张对此不知情,有违常理,法院不予采信。系争房屋已于2013年登记在方甲名下,继续履行亦不存在任何障碍,方甲理应协助顾某某办理房屋的过户手续。

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第1127号

上诉人(原审被告)方某某。

委托代理人王孝和。

被上诉人(原审原告)顾某某。

委托代理人尤辰荣,上海英恒律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)方甲。

上诉人方某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第45175号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年4月21日立案受理后依法组成合议庭,于同年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人方某某及其委托代理人王孝和,被上诉人顾某某及其委托代理人尤辰荣,被上诉人方甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明,系争房屋系动迁安置房,方某某(户)于2006年10月22日与案外人新城储备签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2010年7月20日顾某某(乙方)与方甲(甲方)签订了《房屋买卖合同》,约定:甲方将坐落于浦东新区泥城镇云汉路X弄X号302室安置产权房(面积81.63平方米)转让给乙方,转让价款为42万元(人民币,下同),甲、乙双方承诺都已知晓上述房屋为动迁房,对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担,乙方于2010年7月20日向甲方支付40万元,乙方保留尾款2万元待本房产过户后付清,乙方另需支付水、电、有线、维修基金、物业费、煤气费等一切开户费用,……,甲方承诺,转让该房屋不会造成其居住困难,甲方住房由甲方自行解决,……。2010年7月20日顾某某向系争房屋开发商转账支付了177,891.01元,向方甲转账支付了205,230元,同日方甲出具收条,载明:收到顾某某购房房款40万元,此房位于X弄X号302室,尾款2万元于5年之后待到房产过户时支付,利息按照5年定期利率支付卖方。2010年7月20日顾某某与方甲一起至开发商处办理了系争房屋的交房手续后,方甲将系争房屋交付顾某某使用至今。2010年7月21日系争房屋的大产证登记于案外人上海临港泥城经济发展有限公司名下。2013年12月10日系争房屋登记于方甲名下。

2013年12月20日顾某某向原审法院提起诉讼,要求判令将坐落于浦东新区泥城镇云汉路X弄X号302室房屋产权从方甲、方某某名下变更登记至顾某某名下。

审理中,顾某某提出其已按约支付了房款40万元,方甲因动迁拥有多套房屋,对于诉讼请求明确为要求方甲协助顾某某将浦东新区泥城镇云汉路X弄X号302室的房屋产权从方甲名下变更登记至顾某某名下。

方甲确认已经收到顾某某购房款40万元,但表示不同意转让系争房屋,购房尾款2万元也无需在本案中处理。

原审认为,顾某某与方甲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容并不违法,双方当事人均应按照房屋买卖合同的约定全面履行自己的义务。系争房屋为动迁安置房,该动迁安置房的房地产开发企业取得大产证已满三年,且相关拆迁安置协议也已满三年,已经符合了现行的动迁安置房可转让的条件,方甲于2013年12月10日取得了系争房屋的房地产权证(小产证),故方甲有义务配合顾某某办理系争房屋的产权过户手续。顾某某要求方甲协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求法院应予支持,方甲不同意协助过户的观点法院不予采纳。方某某经法院合法传唤未到庭应诉,法院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利,由此产生的法律后果,应由其自行承担。

原审法院审理后于2014年3月20日作出判决:被告方甲应于本判决生效之日起十日内协助原告顾某某办理上海市浦东新区泥城镇云汉路X弄X号302室房屋过户手续,将上述房屋产权户名由被告方甲办理登记至原告顾某某名下。案件受理费3,800元,由被告方甲负担,甲产保全申请费4,970元,由被告方甲负担。

原审判决后,方某某不服,上诉至本院称,根据《动拆迁人口、住宅及安置面积核准明细表》显示,户主为方某某,安置人为上诉人及其妻子、被上诉人方甲与案外人方明。由于农村宅基地通常以户的名义取得,故拆迁部门与农村宅基地使用证的户主签订拆迁协议时,把所有房屋共有人的利益结算在一起,尽管方某某认购了系争房屋,但该房屋仍为所有被拆迁人共同共有。方甲未经方某某等共有人的同意擅自处分系争房屋,与被上诉人顾某某签订《房屋买卖合同》的行为无效。方某某没有参与系争房屋买卖,亦未收取款项。顾某某明知系争房屋系方某某等人共有,仍一意孤行且未经方某某等同意擅自处理,应承担相应民事责任。尽管顾某某支付了当时的购房款,但系争房屋在安置分配时具有强烈的身份属性,其实际购买款与当时当地商品房的购买价格相差很大,故不能视其为善意相对人支付了对等购房款。原审未向方某某送达传票与诉状副本,存在程序瑕疵。综上,请求二审撤销原判,改判为驳回顾某某的原审诉请。

被上诉人顾某某辩称,其不同意上诉人方某某的上诉请求。《房屋买卖合同》的相对人是被上诉人方甲,不包括方某某,顾某某不需要通知方某某,也不需要支付款项给方某某。系争房屋在方某某家庭内部的分配与顾某某无关,《房屋买卖合同》有效,并且系争房屋登记在方甲名下,方甲是所有权人。顾某某已经全额支付房款并实际使用系争房屋至今,方甲不愿意配合办理房屋的过户手续是因为房价上涨。故请求二审驳回上诉,维持原判。

被上诉人方甲辩称,其同意上诉人方某某的上诉请求。其私自拿取动迁的相关材料,并出售系争房屋。在签订《房屋买卖合同》时,方甲告知中介,出售系争房屋需要父亲方某某的签字,但中介让其代签。安置办明确系争房屋必须登记在方某某名下,经方甲坚持后登记在其名下。

经本院审理查明,原审认定事实无误,本院依法予以确认。

本院另查明,方某某与方甲系父子关系。根据《动拆迁人口、住宅及安置面积核准明细表》显示,家庭人员为方某某、董友仙、方甲、方明,其中方某某为户主。

本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中,方某某(户)于2006年10月22日与案外人新城储备签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,故在动迁利益尚未分配之前,其为所有被拆迁人共同共有,系争房屋亦如是。嗣后,被上诉人顾某某与方甲签订《房屋买卖合同》,约定方甲将系争房屋转让给顾某某,顾某某按约支付了除去尾款2万元之外的房款40万元,方甲将系争房屋交付顾某某使用至今。现方某某主张方甲未经其同意擅自处分系争房屋,对此,本院认为,《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》由方某某(户)签订,方某某对包括系争房屋在内的动迁利益理应知晓,方甲将系争房屋出卖并交付顾某某使用至今,方某某作为动迁户主主张对此不知情,有违常理,本院不予采信。因此,方甲出卖系争房屋并未侵害方某某等共有人的利益,《房屋买卖合同》合法有效,方甲与顾某某均应恪守履行。并且,系争房屋已于2013年登记在方甲名下,故《房屋买卖合同》的继续履行亦不存在任何障碍,方甲理应协助顾某某办理房屋的过户手续。另经查,原审程序并无不当,本院予以确认。上诉人方某某的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。原审判决正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费人民币7,600元,由上诉人方某某负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

审判长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀代理审判员  翟从海

二○一四年七月八日

书记员  周益

 

 

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