在诚信基础缺失、房产市场尚不规范时期，消费者无可选择地被置于弱势地位，买卖关系不对等导致这样的状况出现并不鲜见。并不是所有的开发商都在设置陷阱，但只图一时之利不顾声名的房产开发者大有人在。在当前市场条件下，消费者擦亮眼睛，进行自我保护仍是上策。而一

在诚信基础缺失、房产市场尚不规范时期，消费者无可选择地被置于弱势地位，买卖关系不对等导致这样的状况出现并不鲜见。并不是所有的开发商都在设置陷阱，但只图一时之利不顾声名的房产开发者大有人在。在当前市场条件下，消费者擦亮眼睛，进行自我保护仍是上策。而一旦上当，拿起法律武器争取权益实为必要。为此华西都市报联合律师团，发布2010年五大购房消费预警。

消费预警一不要迷恋广告广告只是传说

典型案例：陈先生在近郊购买了某花园房屋，根据合同约定上月交房，可陈一到交房现场就与开发商争执起来。原来，开发商在销售时发布一条广告，称其开发的某花园商品房拥有游泳池、网球场等多功能配套服务设施。当交房时发现，广告中的游泳池变成了臭水潭，且从未投入使用。而广告平面图中的网球场，现实中却是个 儿童版 三人篮球场。

四川致高律师事务所宋关平律师指出，根据最高人民法院司法解释规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，构成合同组成部分，对开发商具有法律约束力。上述案例中开发商在销售广告中对项目设施的说明具体明确，该广告内容已经构成合同组成部分，具有法律约束力。开发商在交房时房屋设施与销售广告允诺不一致，销售广告已经构成对商品房环境性质量的不实陈述，依法应当承担责任赔偿购房人的经济损失。

从法律角度来说，虽然司法解释为购房者维权提供了依据，但开发商往往在宣传资料和销售广告上注明 该广告（资料）仅作为参考，具体以双方正式合同约定为准 等字样。在这种情况下，广告内容就可能属于要约邀请，对开发商难以形成约束力。

消费预警二套内面积计价买家莫被迷惑

典型案例：张小姐在城南某楼盘购买的房子马上就要交房了，但接到交房通知书后张小姐有一件事情却想不明白 自己明明买的80平方米房子，现在只有79平方米，却要补交房款8000多元。经了解，张小姐才发现原来自己买的房子套内面积增加了1平方米，但公摊大幅缩小了2平方米，所以整个算下来建筑面积缩小了1平方米，但因为合同约定是按套内面积计价，所以张小姐仍需补交1平方米的套内面积房价款。

四川致高律师事务所副主任林方平律师分析认为，张小姐的这个问题其实在2007年后，成都市统一按套内面积计价售房，就不断困扰着许多购房者。以往成都市都是以建筑面积计价销售，时至今日绝大多数楼盘也是以建筑面积单价对外宣传广告，只是在签合同时才换算成套内面积单价。

应该说，目前以套内面积计价相对来说购房者的利益能获得更大的保护，政府之所以硬性规定按套内面积计价售房也

是从消费者角度考虑。但这一计价方式也给购房者提出了新问题：购房者不光购买使用面积，在买房时还要考虑到环境因素，开发商会不会在公摊面积上做手脚，恶意缩水公共面积，甚至出现张小姐那种产权面积缩水，但却要补交房款的尴尬。

从法律角度，建议购房者在定购房屋的时候同开发商就这一问题作特别约定并在补充协议中加以明确，分别就套内建筑面积变化幅度和公摊面积变化幅度做出约定。

消费预警三买 二手期房 当心法律纠纷

典型案例：赵小姐马上要结婚了，但还没有婚房。赵同男朋友商量购买一套 二手期房 （合同房），这样既是无人住过的新房，拿到房子的时间也较短。这样的房子可以再转让的吗？他们购买这样的 二手期房 有没有什么风险呢？赵小姐也搞不清楚。

四川致高律师事务所吴增蕊律师认为，根据民法通则、合同法相关法理，期房的再转让是应该允许的。对于期房再转让问题目前全国没有统一的法律规定，仅在《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而时至今日国务院也没有出台具体规定。具体到地方政策有的地方允许转让，有的地方又不允许。根据我们在成都房地产管理部门了解的情况，目前成都对于没有拿到产权证的期房是不允许转让的。虽然法律明确规定不允许 二手期房 买卖，但在现实生活中这种交易是大量存在的。因此，作为购房者，如果确实需要向赵小姐这样购买 二手期房 ，则必须要注意相关的法律问题，规避风险。

吴增蕊律师提醒广大购房者，交易过程中应该注意几个问题：一是出让方基本情况调查。主要包括该期房的权利人是不是出让方，该期房权利人是一个人，还是有其他共有人，转让行为是否已征得其他共有人书面同意等。二是除非出让方是一次性付款，否则应该先征得开发商同意方能与出让方

签订转让合同。三是与出让方签订《房屋买卖合同》，就转让价格、房款的支付方式、税费承担、产权证办理、违约责任等方面作出详细的约定。四是如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理 转按揭 手续。

消费预警四遭遇逾期交房早用法律武器

典型案例：王女士、李先生在成都郫县某楼盘购买了一套商品房，购房合同约定是2009年5月25日交房，并打算装修后作为婚房，但是直到今天该房屋仍未交付。

四川致高律师事务所陈杰律师认为，主要有以下原因造成开发商逾期交房：1、未验收合格或者未提交验收，这往往是造成开发商逾期交房的多数原因。2、不可抗力因素、自然天气等因素和来自政府部门的因素，如法规政策修改、停水停电等等。3、开发商自身原因造成的，如交房未提供实测数据、工资拖欠、资金链断裂等等。逾期交房涉及的第二个层面的问题是：逾期交房开发商是否必须承担违约责任？以及怎样承担违约责任？那就要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由，除不可抗力的法定原因之外，还包括开发商和购房者另行约定的其他的免责理由。同时，如发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，开发商也应当及时履行告知义务，否则开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。