房屋优先购买权法律适用
审判实践中关于房屋优先购买权纠纷的案件较多，由于《民法通则》、《合同法》等法律规定较为原则和简单，因而在法律理解和适用上存在见仁见智情况，操作上有诸多不一致的地方，既不利于保护当事人合法权益，也不助于维护法律尊严。笔者试结合审判实践对房屋优先购买权几个法律适用问题加以探讨。
一、未办理备案登记手续的房屋承租人能否主张房屋优先购买权？

我国《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签定书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的权利和义务，并向房产管理部门备案。”，《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”。在审判实践中有的法官据此认为凡没办理备案登记手续的房屋租赁合同无效或不能对抗第三人，房屋承租人不能以优先购买权对抗第三人。我们认为这里的备案不是法定生效登记，不是租赁合同生效的必要条件,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记不影响合同的效力”，其后虽有“合同标的物所有权及其他物权不能转移”的限制性规定，但那针对的是物权，租赁权是一种债权，不受此限制。因此，房屋租赁合同，只要双方当事人的意思表示真实，没有《合同法》第五十二条规定无效情形，就应认认定为有效，租赁关系合法，承租人拥有优先购买权。

二、房屋买卖合同第三人能否以善意取得和登记公示对抗房屋优先购买权人的先买权？

实践中存在房屋优先购买权人起诉主张产权人与第三人达成的房屋买卖合同侵犯先买权无效的情况下，第三人以善意取得为由进行抗辩的情况。第三人取得房屋是否属于善意取得，房屋优先购买权人能否行使优先购买权，特别是在己办理产权过户登记的情况下？我们认为，第三人取得房屋不是善意取得，即使办理了过户登记手续也不能排除优先购买权人主张先买权。

理由是：1、按民法理论，善意取得制度适用的是动产，不动产采取的是登记公示制度，不适用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得为由对抗房屋优先购买权人先买权。2、有的同志主张房屋买卖登记后具有对抗第三人的效力，对已办理过户登记手续的房屋买卖合同优先购买权人不能主张先买权。但我们认为房屋买卖以登记公示对抗第三人其前提必须建立在合法的基础上，即不能侵犯他人权益。房屋优先购买权人的优先购买权是法定权利，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第92条和第132条明确规定了“其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”、侵犯房屋承租人先买权的房屋买卖行为 “承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，这些规定应视同于法律禁止性规定，产权人与第三人的买卖合同只要未依法履行对承租人先买权的告之义务，就是违反法律禁止性规定的侵权行为，应认定无效。3、如果允许第三人以善意取得或登记公示对抗房屋优先购买权人的先买权，容易给房屋优先购买权人先买权保护留下致命漏洞，产权人和第三人完全可以串通在不告之承租人的情况下进行交易并办理过户登记，事后承租人知悉后只能欲哭无泪，这显然不符合法律设立优先购买权的目的。

三、房屋产权人与第三人房屋买卖合同因侵犯优先购买权被确认无效，优先购买权人的权益如何保障和实现？

审判实践中，对房屋优先购买权人起诉到法院的房屋产权人与第三人侵犯优先购买权的合同一般都确认无效，但对确认无效后房屋优先购买权人先买权的保护有两种做法：一是只宣告房屋产权人与第三人达成的合同无效，不提及房屋优先购买权人先买权如何实现的问题；二是在确认无效的同时，判决优先购买权人以房屋产权人与第三人达成的“同等”交易条件购买争议房屋。从保护优先购买权人权益的角度讲，我们倾向于第二种做法。理由是：1、从立法目的讲，设立优先购买权制度主要是为了避免物的占有和利用相分离，尽可能维持物的最有效利用状态，实现社会财富的最大价值，稳定公民、法人的生活、生产秩序。2、从权利属性上看，在产权人出售房屋前，优先购买权人的先买权仅是一种“期待权”，权利处于一种可能性状态，当产权人出售财产的行为发生后，优先购买权人的先买权就成为“形成权”，“形成权”是权利主体以自己单方行为使民事法律关系产生、变更、消灭的权利，优先购买权从而从可能性状态成为现实实现状态，优先购买权人人有权以“同等条件”购买产权人房屋，产权人负有以“同等条件”与优先购买权人交易的义务。3、从法律效果上看，房屋产权人在买卖关系被确认无效以后，其在通常情况下都不太愿意将房屋出卖给优先购买权人，可以表示不愿再出卖房屋，或另行交易串通他人抬价排挤优先购买权人，优先购买权人权益处于不确定状态，优先购买权人的起诉和法院侵权判决就没有任何实际意义。优先购买权人的先买权无异就成为一张“白条”，在法律上存在，而在现实中永远无法实现，它只能破坏产权人与第三人的买卖关系，却无法使优先购买权人行使优先购买权。这样的结果，只能导致产权人不能按自己意思处置自己的房屋，第三人无法取得自己想要的房产，优先购买权人也无法获得享有优先购买权的房产，使讼争的房屋不能顺利交易，既不符合市场经济鼓励交易原则，浪费当事人的人力、物力，又浪费有限的司法资源。4、从法院裁判的逻辑上讲，法律对权利人的救济更多的是体现在侵权法律责任承担上，侵权判决与侵权法律责任承担总是一体的，如人身侵权案件在判决确认行为侵权的同时，总是要责令侵权人赔偿损失、赔礼道歉等法律责任。而侵害房屋优先购买权的案件仅宣告合同无效，对优先购买权人请求以“同等条件”购买诉争房屋的“形成权”置之不理，不能不说在对优先购买权人权利保护上存在欠缺的地方。

我们这里仅探讨的是在裁判中要不要明确优先购买权人以“同等条件”签订合同的问题，在审判实践中具体如何操作，才能既维护优先购买权人先买权又不损害产权人利益，值得进一步研究和探索。