资金托管问题研究
目前，二手房交易市场存在着法律制度不完善、买卖双方及中介机构的信息不对称、中介机构的诚信缺失等问题。基于利益约束的方式，提出构建中介佣金第三方存款模式，利用银行监管中介佣金，规范二手房市场中介行为，可以增强交易中的透明度和公平性，使其公平获取利益，以期促进二手房市场的健康发展。
随着我国经济的快速增长，房地产行业在资本市场的助推下不断升温，二手房市场也空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。一方面，中介机构在二手房交易买卖双方之间，起到媒介和桥梁的作用，促进房地产三级交易市场的专业化发展；另一方面，中介机构从自身利益最大化的角度出发，采取欺诈手段欺骗消费者，赚取不法利润，干扰了二手房市场的健康发展。为此，规范中介机构行为，构建公平、健康、和谐的二手房市场已成为房地产行业良性发展的迫切之需。
一、二手房交易市场发展概述
我国二手房市场兴起，源于1998年国家停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，此时，面向二手房市场的中介服务起步发展。到2001年之后，房地产市场出现需求两旺的景象，商品房价格快速上涨，二手房市场也受到进一步影响，房地产买卖、租赁市场开始全面繁荣，房地产经纪行业进入初级发展时期。从2004年开始二手房市场进入快速发展期。但是2008年，在金融危机的影响下，整体楼市不景气以及消费者的观望情绪，二手房成交量出现了近5年来的首次下降，二手房市场发展上升曲线出现了拐点，进入了调整期。综观二手房交易市场近10年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段，逐步形成了房地产行业中不同于商品房市场，具有自身发展特点的另一种市场环境。
二、二手房存在的必要性
1.中国住宅观念的发展
中国的住宅概念从建国到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。
(l)已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产。
(2)低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求。
(3)先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进人市场流通。
(4)随着居民收入与社会经济的发展，消费者对住房的需求会不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50%(2002年数据)左右，且存房的交易比例在不断攀升。从1991年到2000年10年间我国房产销售市场的销售趋势。
综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况分析，当市场成熟时，一级市场(商品房销售)将与二手房市场交易量相互持平，而且随城市内可开发用地的不断减少，城市住宅郊区化的发展趋势，城市内房产的交易方式将主要以二二手房置换服务为主。一、二级市场间有相当强的相关性，二级市场发达的地区，一级市场的开发销售也不错，相反二级市场不十分发达的地区，一级市场的开发也显得较为滞后。
2.二手房存在的必要性
随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，链接住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。