二手房交易流程之教你如何签合同

　　现在房产新政不断出台，如何签好二手房合同是一项难题，约定好因为政策因素产生变化而导致的买不成房或者税费增加等的双方责任，这样有利于保护自身利益。

　　“评估价”合同

　　课堂提问：

　　王先生表示，最近偶然发现一套比较“笋”的二手房，价格、户型都比较理想，打算下定金。但听说7月1日起二手房有可能要按政府评估价收税，如果真这么征收的话税费会很惊人，业主又摆明了要实收，在这种情况下如果要买房，合同应该怎么签?怎样避免这个政策风险?

　　现场解答：

　　“当前有三项政策变动风险最大，最好都能列进合同，一是银行收紧信贷，利率、首付突然提高的风险;二是限购政策，要补办社保或纳税证明，或是以他人名义买房才能过户的风险;三是按评估价征税，突然增加的大额税费如何分担，合同怎么处理的问题。”广东中圳律师事务所刘子孺说。

　　刘子孺表示，王先生咨询的问题即属于第三类。他建议，王先生需要与业主就“按评估价征税”政策倘若落地后的税费承担问题，进一步协商，以避免事后纠纷。买卖双方协商后需要在合同中注明，新政策出台导致税费增加后的解决方案。

　　“如果政策出台后合同仍继续履行，则需要在合同中明确注明新增税费由谁支付;如果预期税费总额比较庞大，双方均不愿承担税费，无意再继续履行合同，则在合同中写明‘如果按评估价征税政策出台，则本合同自动解除，业主、中介方不追究买家违约责任，退还买家已支付的购房款项’。”刘子孺说。

　　那么，这个标明“按评估价征税政策实施之后，合同自动解除”的条款，是否具备法律效力?“如果约定按虚拟价格过户，还可能存在争议。但这个条款是约定按实际价格过户的解决方案，基本不存在争议。只要是买卖双方真实、自愿的表示，那么合同就是成立的。”刘子孺说。

　　中介人士也在提醒购房者，当下贷款政策多变，银行银根普遍收紧，放款速度变慢，交易流程也因此放慢。但凡一方需要贷款，周期都会延长，目前正常的交易流程需要走两三个月。按照这一交易周期计算，购房者将很难赶在7月1日前过户，因此近期打算买房的置业者需要尤其留意这一风险。

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