二手房买卖操作指南

　　二手房最近成为打算结婚的年轻人的首选，特别是房龄低，小三房的实用型二手房更是受宠。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介绍二手房交易的操作流程。二手房买卖操作指南实用大推荐。

　　一、 确定房价

　　在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。

　　房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年.每年折旧率为2 %。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

　　环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。

　　心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。

　　因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为(约数，仅供参考):

　　1.房屋因素

　　(1) 折旧：每年一20%。

　　(2) 户型：“三小”户型(小厅、小厨、小卫)一10 % 。

　　(3) 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价;若是顶层一5 %。

　　(4) 朝向：无朝南外门窗一5 %。

　　2环境因素

　　(1)物业管理：无物业管理一5 %。

　　(2) 非独立封闭小区：一5 %。

　　(3) 有省、市重点中学小区：+ 5 %。

　　2.个别因素

　　(1)砖木结构：一2 %。

　　(2) 使用年限：每少5 年一1 %

　　(3) 房屋质量及装修：5 %。

　　3.心理因素

　　二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 %左右。

　　买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道：

　　( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。

　　( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情。

　　( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。

　　二、 买房砍价

　　购买二手房事先会有对房价的心理预期，如果认为卖方要价过高，则需要砍价。

　　知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解房子的详细情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价，出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

　　砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。

　　如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。

　　为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。