点评:

公房有擅自搭建违章建筑的,房屋管理单位将不予办理租赁凭证更换手续,这是公房使用权转让存在的特殊风险。本案中，因上家存在以上情形，致使交易无法正常进行，法院判决双倍返还定金，无可非议。

案例

房屋存在违章搭建 使用权买卖受阻

李先生在承租的公房上私自搭建违章建筑，不料引来一系列麻烦。由于按有关规定，此类房屋在恢复原状前不得进行使用权转让，而李先生早前已与人签订了《房屋买卖意向书》，并收取了定金。如今合同无法履行，李先生被买家推上被告席。近日，徐汇法院对该案作出宣判，买家吴先生要求李先生赔偿定金5万元的诉讼请求获得支持。

今年年初，吴先生为孩子就学四处寻觅学区房，并相中了位于陕西南路上的一套两室户的房子。2月2日，吴先生与房屋承租人李先生签订《房屋买卖意向书》。根据合同约定，买家于合同签订当日支付意向金5万元以表诚意，卖家如接受买家购买条件并在意向书上签字，则意向金转为定金。合同同时规定，在意向金转为定金后，卖方有反悔不卖或不按约签订买卖合同等行为，致使买卖交易不成功，卖方应在返还定金的同时支付与定金数额相同的违约金。合同签订当天，吴先生通过中介向李先生支付了5万元，李先生在定金收条上签字并收款。

交易至此一切顺利，然而就在次日李先生前往房屋管理单位办理租赁凭证更换手续时却遇到了阻碍。原来，去年6月李先生未经有关部门批准，私自搭建了独用卫生设备。根据本市房屋租赁条例的规定，在房屋恢复原状之前，不得进行公有住房差价换房。

眼看合同无法履行，李先生找到中介公司表示愿意退还定金。几经交涉，5万元定金通过中介回到了吴先生手里，但作为买家的吴先生同时声明保留追究卖家违约责任的权利。

今年4月，吴先生向法院提起诉讼，要求李先生赔偿定金5万元及逾期利息损失。吴先生称，虽然自己在签订协议前察看过现场，但当时并不知道房屋存在违章搭建。卖家之所以不愿意履行协议，是由于房地产市场价格上涨，卖家欲在其他中介公司以更高的价格转让争房屋的使用权。

被告李先生对此辩称，中介公司从未告知其公有住房不得转让所有权，故其一直认为原、被告签订的合同是针对房屋的产权买卖，直到前往房屋管理单位办理租赁凭证更换时才知道房屋的产权不属于其本人所有，不能上市买卖，而且房屋存在违章建筑，连是使用权转让都不允许。其在当日将上述情况告知中介公司并要求退回意向金，但公司拒绝接受。2月6日，原告主动收回5万元。此外，原告在买房前曾现场察看过房屋，对房屋包含违章搭建是知晓的。被告就此认为，双方签订的买卖协议属于无效协议，原告要求被告赔偿5万元定金没有依据。

法院认为，原、被告签订的意向书虽为当事人真实意思表示，但由于本案争议的房屋的所有权并非被告李先生所有，该合同生效与否取决于公房管理单位的意见以及房屋是否存在违章搭建等影响使用权转让的现实障碍。根据法院查明的事实，本案争议房屋的违章搭建是被告所为。原告仅凭现场察看，难以确定是否存在违章搭建，而被告也未向原告告知这一情况。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对自己实施的民事行为承担完全的民事责任。被告辩称其与原告签订意向书而不知转让的是产权还是使用权，收取定金以为是意向金等观点，均与常理不符，法院不予采信。本案中，被告在收取原告的定金后，即与原告形成定金合同法律关系。被告虽已返还原告支付的5万元定金，但原告并未放弃追究被告的违约责任。原告要求被告赔偿定金5万元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。