发展商逾期办证
　　张先生提出索赔
　　张先生在2001年购买商品房一套，并与开发商在购房合同中约定，开发商应该在商品房交付使用后180天内到有关部门备案，张先生须在360天后取得房产证。如果因开发商的责任不能按时取得房产证的，“双方同意按下列第3项处理：1.……；2.……；3.买受人不退房，自逾期日起出卖人以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给买受人，……”。
　　开发商于2002年10月23日将房产交付张先生使用，而这套房的房产证直到2004年5月14日才核发。张先生认为，导致延期办证的原因在开发商，于是向广州仲裁委提出违约金赔偿请求。
　　开发商则认为，办理房产证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务，所以延迟办证应由张先生承担责任。另外，张先生没有及时提交办证资料和交纳办证契税，也延迟向银行申请办理房产证，是导致办理房产证延迟的主要原因，责任应由张先生自行承担。　
　　根据双方合同中的约定，开发商应该在2002年10月23日交房后的360日内，即2003年10月19日前将办好的房产证交给业主，实际上开发商直到2004年5月才办好。而且，开发商也没能证明已经通知业主要求提交有关材料，所以仲裁庭裁决开发商逾期办证的违约金应该从2003年10月19日起至2004年5月13日止。
　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　
　　▲专家点评　???
　　不少购房者都认为办理房产证是开发商的责任和义务，其实这是错误的理解。根据法律规定，办理房屋权属登记的申请人只能是购房者，开发商的作用是协助办理，并提供必要的证明文件。
　　按商品房市场的交易惯例，通常都是在房地产开发企业完成了竣工验收和权属登记手续后，再通知购房人提交办理交易过户的资料到产权登记机关去为购房人办理房地产权证。也就是说，房地产开发商如果不及时完成这道前置程序，购房人的房地产权证是办理不下来的。因此，开发商不能以办理房地产权证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务为由，将逾期办证的责任推给业主。

　　中介合同违约
　　双倍返还定金
　　在广州某房屋中介公司的介绍下，买家周某和业主张某达成房屋买卖协议。根据协议，周某在当天给了张某5000元定金，并在第二天到中介行交了第二期的5000元定金。
　　但是张某在收取了第一期5000元定金后，却以房屋已被他人租赁等为由不愿卖房。仲裁庭最终裁决其没有履行合约的义务，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合约》违约条款，张某应该返还周某交付的定金5000元，并且还要向周某支付5000元的违约赔偿金。
　　据法律专家介绍，购房合同签订后的一方对合同内容反悔，就构成违约。对于一方的违约行为，合同另一方当事人一方面有权要求违约方继续履行合同，另一方面也可以要求其支付合同中规定的违约金。《合同法》第115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　
　　▲专家点评　???
　　订金与定金虽只有一字之差，却涉及到是否需双倍返还的重大问题。预付订金是订立合同之前卖方向买方收取的预付性质费用。如果是订立商品房买卖合同时所预付的款项，日后还应当抵作房价款。
　　而所谓的定金则是涉及《担保法》的概念，是一种担保履行的手段，具有制裁违约方并裣受害方的作用。《商品房买卖合同》中规定了的买受人所交付的款项才是定金。特别需要注意的是，要想在商品房买卖中讨得两倍的返还，必须签订正式合同，而且合同中还必须写明该款项是定金。

　　合同未约定
　　仲裁不支持
　　陈先生两年前买下天河区东圃某小区住房，并和开发商在《商品房预售合同》中约定了仲裁条款，协议在合同履行中如发生争议，双方一旦协商不成，交由广州仲裁委员会仲裁。而在当时签订的《商品房预售合同》和补充合同中，并没有对物业维修基金作出任何约定。
　　陈先生所在小区业主委员会成立后查询得知，与该期房产有关的物业维修基金账户上竟然没有任何款项。陈先生认为，按照《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》的有关规定，开发商应该及时足额缴纳物业维修基金。陈先生作为小区业主委员会代表多次和开发商交涉不成后，向广州仲裁委员会提起仲裁，请求裁定开发商立即依法缴纳物业维修基金(按小区二期总投资的2％)及利息。
　　开发商提出，《商品房预售合同》只是对商品房的交房、付款、办证等事项作了约定，而没有物业维修基金的内容，所以物业维修基金不是合同内容。只有合同内容才是仲裁事项，物业维修基金不是合同内容，不属于仲裁事项。
　　陈先生则认为，虽然双方没有明确约定物业维修基金的缴交事宜，但在合同中约定了“本合同未尽事宜，按照国家有关法律法规和规章处理”，而物业维修基金正是国家法规和广州市规章规定的内容，所以双方合同其实还是对物业维修基金的问题作出了约定。此外，物业维修基金也是商品房买卖合同法律关系应有的内容之一，所以物业维修基金属于仲裁事项。
　　仲裁庭最终以“作为仲裁协议一方的开发商不同意将物业维修基金纠纷纳入本合同仲裁条款的管辖范围”的原因，驳回了业主的请求。业主委员会后来将开发商告上法庭，目前仍然在等待着最终的消息。