小区车库车位归属的法律分析

　　关于小区车库车位的归属问题，一直困扰着购买了商品房的业主。物权法的出台使小区的车库车位归属有了法律保障。

　　《物权法》第七十四条对车位、车库问题以一个条文作出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　《物权法》第七十四条明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力，对该条款我们可以从以下几层意思来理解：

　　第一，对于非占用业主共有道路或其他公有场地而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序：

　　首先，开发商应满足业主的需要。业主对车位、车库的基本需要是优先于当事人的约定的，不能够以约定而排除业主对车位、车库的需要，这是法定权利。当然，该需要是社会一般平均要求而不能任意扩大膨胀而应界定在合理的范围内。

　　其次，在满足了业主的基本需要以后，可以由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式可以是出售、出租或者附赠等。

　　第二，对于占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。这是因为共有得到道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分，业主对其享有共有权。

　　此种共有包括两个方面的含义：

　　其一，对车位、车库所占用的土地使用权的共有。其二，对土地上的地上附着物的共有。即车位、车库本身的所有权，这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。因此占用该部分而建的车位当然属于业主共有。

　　由此可以看出，我国《物权法》对车库、车位权属制度的安排，是以车位、车库在建筑物区划内的不同性质为出发点，采取的一种相对折衷的方法。既考虑了法律理论的层面，也考虑了房地产业的实际状况。一方面，由于车位、车库并不像建筑区划内电梯、走廊、绿地等设施一样，不宜分割或无法分割，因此，从法律属性上来说不宜共同所有;另一方面，从房地产业的实际情况来看，车位、车库由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定所有或使用是一种惯常做法;因此，《物权法》第七十四条的首要精神还是提倡以约定的方式确定车位、车库的权属。同时，考虑到在实际中有的开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人所有或使用，导致小区内车位不足甚至没有车位，又在第一款和第三款作出限制性规定，要求车位、车库首先满足业主的需要，如果占用业主共有道路或者其他场地，属于业主共同所有。