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二房东不付租金 下家租客无法经营 追根溯源谋赔偿
发布时间:2018-11-10 21:10:35作者: 沪律网小编浏览量:78 次

简述:个体户向二房东借商铺经营,并对商铺进行了装修。不料,二房东被产权人告上法庭,判决解约。为收回房屋,产权人断水断电,商户受牵连,向二房东索赔无果,甚至押金被扣。个体户无奈诉至法院,但由于商铺已经被清空,无法评估装修价值,法院酌情确定损失数额,个体户终获赔偿。

 

 

昌某娣与上海承源企业发展(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

(2009)浦民一(民)初字第26494号

原告昌某娣,女,1971年8月18日出生,汉族,住上海市宝山区罗店镇远景村东小53号。

委托代理人李国东,上海某某律师事务所律师。

委托代理人段晴,上海某某律师事务所律师。

被告上海承源企业发展(集团)有限公司,住所地上海市浦东新区航津路658号8层。

法定代表人张存灯,总经理。

委托代理人吴刚,上海市某星律师事务所律师。

原告昌某娣诉被告上海承源企业发展(集团)有限公司(以下简称承源公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2009年11月20日受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告昌某娣的委托代理人李国东、段晴,被告承源公司的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告昌某娣诉称,2008年10月22日,原、被告签署《店铺/专柜租赁合同》,原告承租被告位于上海市浦东新区崂山路704号承源广场B-22商铺,租期自2008年11月30日起至2011年11月30日止,月租金人民币(以下同币种)3,449元。合同签订后,原告支付了租金10,347元、押金6,898元。经被告同意,原告对商铺进行了装修,花费了装修费用。后因被告未履行签订合同时的承诺,2009年2月3日双方又签订了《补充协议》,将租金调整为2,070元。但之后被告仍未依约定履行义务,且未及时向房屋产权人支付租金,产权人多次停水停电,原告日常经营陷入瘫痪,造成重大经济损失。期间,承源广场曾出现停电及电梯停运。鉴于被告的违约行为,原告起诉至法院,要求判令:1、解除原、被告签订的《店铺/专柜租赁合同》;2、被告返还押金6,898元;3、被告赔偿原告装潢费5,000元;4、被告赔偿原告经济损失5,000元。

被告承源广场辩称,被告并未违反合同约定,不存在违约行为。原告未按约定支付租金,存在违约行为,被告保留起诉的权利。双方租赁合同已于2009年12月14日到期,不存在解除问题。合同履行期间,被告已经投入广告费用,也未出现停电和电梯停运的情况,直至合同到期后才停止水电供应。故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,2008年10月22日,原、被告签订一份《店铺/专柜租赁合同》,约定被告将坐落于上海市浦东新区崂山路704号承源广场B-22商铺出租给原告,月租金3,449元。合同签订后,原告向被告支付了三个月租金10,347元和履约保证金6,898元,并入驻装修。

2009年2月,原、被告签订《补充协议》,约定租赁期限变更为2008年12月15日至2009年12月14日,租金变更为原《店铺/专柜租赁合同》的60%,即每月2,070元,押金不变。原告于2009年2月15日前支付六个月租金12,420元,原告原先已支付租金10,347元,余额2,073元于2009年2月15日前汇入被告帐户,以后按照每三个月支付一次,先付后用,租金支付日为上期租金到期前20日内。被告承诺在该年度再投入8万元进行广告推广。就原合同铺位,原告有优先承租权。经原、被告确认,原告已支付了六个月租金。

另查,涉案的崂山路704号等房屋系被告向案外人上海新悦投资管理有限公司(以下简称新悦公司)承租。因被告未按约支付2009年2月1日起的租金,双方产生纠纷,新悦公司于2009年3月向本院提起诉讼要求解除合同等。该案经本院审理后,于2009年10月判决确认双方合同于2009年4月27日解除,被告将房屋返还新悦公司等。后被告不服提起上诉,上海市第一中级人民法院审理后维持一审判决。

审理中,原告提供了一张装修费发票,证明其投入装修费用13,000元。被告曾向本院申请对原告的装修进行评估,但被告未按指定时间到场,又因评估人员未能进入现场,致评估不成。后本院至现场进行了查看,发现涉案的承源广场目前由新悦公司聘请的物业公司控制,现场基本已清空,因商铺号牌等难以辨认,无法确定各小商铺的具体位置,但可见大部分商铺有墙纸、灯具、门头广告等装修痕迹。

经本院释明,被告表示涉案商铺已经由新悦公司收回,不需要法院再判决原告将房屋返还被告,对原告欠付的租金和水电费保留诉权,不要求在本案中处理,但不同意返还履约保证金。

以上事实,有《店铺/专柜租赁合同》、《补充协议》、存款凭证、发票、收据及庭审笔录等在案佐证。

本院认为,原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示,合法有效。在原、被告的租赁期限内,被告与新悦公司之间的租赁合同解除,原、被告之间的租赁合同丧失履行基础,亦应予以解除,故原告要求解除合同的诉请依法应予支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。经本院释明,被告不要求在本案中处理租金和水电费问题,并以此为由拒绝返还租赁保证金,显然违背诚实信用原则,故本院对原告要求被告返还租赁保证金的诉请予以支持。原告提供的装修发票真实性难以确认,目前也无法对装修价值再行评估,但根据现场情况,原告确实投入了一定的装修,本院综合本案实际情况,根据公平合理的原则,酌情确定被告应赔偿的装修损失数额。原告要求被告赔偿其他经济损失,未提供证据证明,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:

一、解除原告昌某娣与被告上海承源企业发展(集团)有限公司之间的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》;

二、被告上海承源企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告昌某娣履约保证金6,898元;

三、被告上海承源企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告昌某娣装修损失2,000元;

四、驳回原告昌某娣要求被告上海承源企业发展(集团)有限公司赔偿经济损失5,000元的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费222元,由原告昌某娣负担172元,被告上海承源企业发展(集团)有限公司负担50元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

 

审判长  张卓郁

审判员  黄政

人民陪审员  马顺山

二O一O年十月十二日

书记员  许瑞芬

 

 

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