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三房地产联合开发商内讧 共患难无法可依
发布时间:2018-10-20 21:20:21作者: 沪律网小编浏览量:126 次

简述:开发商被诉支付逾期办理小产证违约金数十万,想到另有两名联合开发企业,认为工程延误非一家责任,便以合作协议为依据,将另两家公司告上法庭。然,在三方协议中并无“一方的债权债务,另两方承担连带责任”之类的约定,因此法院并未支持原告的诉讼请求。合同纠纷有别于侵权纠纷,责任如何分担,多以合同方共同明文约定为准。如本案赔付的非违约金,而是损害赔偿金,则开发商有权向其他有责任的主体进行追偿。

 

上海南汇宣桥资产投资经营有限公司诉上海海志实业有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第1831号

上诉人(原审原告)上海南汇宣桥资产投资经营有限公司。

委托代理人黄槐,上海市海燕律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海海志实业有限公司。

委托代理人刘万琳,上海市五环律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海宣桥城镇建设投资发展有限公司。

委托代理人段晴,上海英恒律师事务所律师。

上诉人上海南汇宣桥资产投资经营有限公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第7255号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后,依法组成合议庭,于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人上海南汇宣桥资产投资经营有限公司之委托代理人黄槐,被上诉人上海海志实业有限公司之委托代理人刘万琳,被上诉人上海宣桥城镇建设投资发展有限公司之委托代理人段晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定,2000年1月11日,上海甲房地产开发经营公司(以下简称甲公司,为合同甲方)与上海乙加油有限公司(以下简称乙公司,为合同乙方)签订《合作协议》一份,约定:1、甲方为开拓房地产业务,自愿与乙方合作,乙方自愿以本协议条款与甲方合作开发房地产业务;2、合作期限以项目运转周期为准(暂定自2000年1月12日起至2000年12月31日止);3、合作期内,甲方须提供给乙方营业执照、税务登记证、公章、合同章等公司正常经营的有关证件及手续,并在乙方办公司的地点就近开设银行账户;4、在项目开发过程中,乙方自行解决所有资金,并且独立运转操作、自负盈亏;5、在合作期内,乙方不得从事项目开发之外的其他经营活动,严格遵守国家有关法律法规;6、合作期内,按销售收入的6‰上交甲方管理费;7、甲方的权利义务为有依据本协议代理收取乙方按营业收入所应缴纳的国家规费及税收的权利、有监督乙方依法经营的权利、负有提供法人证件、资质证书、签订工程合同、开具税务发票的义务;8、乙方的权利义务为享有工程自主经营、自负盈亏的权利、应合法经营、独立承担工程质量安全的义务、有依法缴纳国家规费、税收的义务;9、乙方在合作开发经营过程中,不得以甲方名义或资产作融资贷款或贷款担保,在合作期间,乙方须对自身的项目开发及行为负法律责任并负责处置好其自身项目开发中的一切债权债务……。2000年1月10日,乙公司与上海宣桥城镇建设投资发展有限公司(以下简称宣桥城建公司)的前身上海丁休闲度假投资发展有限公司(以下简称丁公司)签订《戊花苑联合开发协议书》,约定:丁公司负责小区内的动拆迁工作,负责外围13幢房的征地有关费用,负责小区的立项、报批及其他相关证明的申报工作,参与上述13幢房的分配,底层为30%,2-6层为20%;乙公司提供丁公司拆迁及办证费用(在项目结束时作垫付款进行结算,归还乙公司)、负责土建、水、电等各类办证所需的全部费用,……,负责整个小区的绿化道路建筑按图施工、不得随意改变,负责物业管理,参与小区外围13幢房的分配,底层为70%,2-6层为80%,其余小区内的房产均归乙公司所有;丁公司必须于2000年3月5日前完成动拆迁、立项规划土地等有关手续的办理工作,并交给乙公司;乙公司必须于2000年3月5日左右破土动工,于2000年10月1日前竣工,并经质监部门验收合格,取得售房许可证;协议履行中任何一方发生违约,则按合同法的规定承担相应的违约责任。2000年1月10日,甲公司与丁公司签订《戊花苑联合开发协议书》,约定:丁公司负责小区内的动拆迁工作,负责外围13幢房的征地有关费用,负责小区的立项、报批及其他相关证明的申报工作,参与上述13幢房的分配,底层为30%,2-6层为20%;甲公司提供拆迁及办证费用、负责土建、水、电等各类办证所需的全部费用,……,负责整个小区的绿化道路建筑按图施工、不得随意改变,负责物业管理,参与小区外围13幢房的分配,底层为70%,2-6层为80%;丁公司必须于2000年3月5日前完成动拆迁、立项规划土地等有关手续的办理工作,并交给甲公司;甲公司必须于2000年3月5日左右破土动工,于2000年10月1日前竣工,并经质监部门验收合格,取得售房许可证;协议履行中任何一方发生违约,则按合同法的规定承担相应的违约责任,……。

2004年7月,经原上海市南汇区戌镇人民政府批准,甲公司改制为有限责任公司。上海南汇宣桥资产投资经营有限公司(以下简称宣桥投资公司)将甲公司65%的股权转让给庚、35%股权转让给辛。2004年7月23日,原上海市南汇区戌镇人民政府向工商行政部门出具了《情况说明》,该《情况说明》中记载甲公司原债权债务由宣桥投资公司保结。同年8月,甲公司经核准名称变更为上海甲房地产开发经营有限公司(以下简称甲有限公司)。同年12月1日,甲有限公司的股东庚、辛与宣桥投资公司签订《企业转让协议书》,约定根据戌镇人民政府“宣府”135号文件批复意见,戌镇人民政府全权委托宣桥投资公司负责转让甲公司的事宜,协议第一条明确:宣桥投资公司将甲公司的全部股权转让给庚、辛,股权总价格为1元,……;第三条约定宣桥投资公司将甲公司向庚、辛转让后,甲公司转让前所发生的债权债务,全部由宣桥投资公司承担。

2004年8月17日,上海海志实业有限公司(以下简称海志公司,签约甲方)、丁公司(乙方)与案外人中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(丙方)签订《补充协议》,协议载明:经甲、乙、丙三方友好协商,现就甲乙两方所有的乙公司全部股权有偿转让给丙方的未尽事宜,达成补充协议如下:1、乙公司全部股权转让前的债权债务由甲方享有和承担,甲方承诺乙公司股权转让前的债权、债务在主协议签订后的一个月内由甲方清理完毕,2、主协议生效后丙方负责在15个工作日内通过资产评估机构对乙公司的资产进行评估,并将评估报告及时通知甲、乙方,……。乙公司于2006年被核准注销,其股东海志公司、丁公司向工商管理部门提交清算报告,承诺乙公司若有未了事宜,股东愿意承担责任。

原审另查明,案外人辛、寅为海志公司的股东。

原审再查明,2000年1月21日,甲公司与案外人卯签订《商品房预定协议》,将上海市某区某镇某公路3932、3934号商品房1.5套出售给卯。2001年6月21日,甲公司与案外人子约定将上海市某区某镇某路125弄1号401室商品房一套及商铺二套出售给子。2001年10月20日,甲公司与案外人丑约定将上海市某区某镇某路125弄1号402室商品房一套出售给丑。2000年4月,甲公司与案外人辰约定将上海市某区某镇某路125弄2号302室商品房一套出售给辰。因甲公司未能与小业主签订正式预售合同,上述4名小业主于2010年向法院提起诉讼,要求甲有限公司支付逾期办证的违约金并协助过户。法院经审理后,于2010年11月20日就上述4名小业主的诉讼作出了四份民事判决书[(2010)浦民一(民)初字第15457、16169、16170、16171号],判令甲有限公司向小业主支付逾期办理小产证的违约金合计165,546.33元并承担诉讼费合计3,232元。甲有限公司支付了上述案件执行标的168,778.30元及执行费2,132元,合计170,910.30元。2011年6月27日,甲有限公司起诉宣桥投资公司[(2011)浦民二(商)初字1918号],要求宣桥投资公司依据上述2004年12月1日《企业转让协议书》的约定承担甲有限公司已支付的逾期办理房产证违约金、诉讼费、执行费合计170,910.30元。经审理后法院认为:原上海市南汇区戌镇人民政府批复同意甲公司转制,甲公司两股东与宣桥投资公司就转制事项所达成的《企业转让协议书》系当事人的真实意思表示,应确认为合法有效,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现经法院判决,甲有限公司已支付给业主甲公司转让前所发生的违约金、诉讼费、执行费,共计170,910.30元。根据《企业转让协议书》的约定,甲公司转让后,其转让前所发生的债权债务全部由宣桥投资公司承担。而宣桥投资公司不能提供证据证明双方就债权债务的分配作出新的确认。2011年8月1日,该案作出一审判决:宣桥投资公司应于判决生效之日起十日内向甲有限公司支付所垫付的违约金、诉讼费、执行费170,910.30元。案件受理费3,718元,减半收取计1,859元,由宣桥投资公司负担。该民事判决生效后,宣桥投资公司于2011年8月31日向甲有限公司支付了170,910.30元及诉讼费1,859元,合计172,769.30元。

2012年6月27日,宣桥投资公司向法院提起诉讼,要求海志公司承担乙公司在开发房地产中产生的、已由甲有限公司承担并向宣桥投资公司追偿的170,910.30元及诉讼费1,859元[(2012)浦民二(商)初字第1775号]。该案经审理后,法院认为就联合开发戊花苑房地产事宜,甲公司与乙公司签署了《合作协议》,甲公司、乙公司分别与丁公司签署了两份《戊花苑联合开发协议书》,上述三份协议构成一个整体,使得甲公司、乙公司、丁公司之间共同形成联合开发房地产法律关系。虽然宣桥投资公司主张依据其与甲公司股东签署的《企业转让协议》取得甲公司转制前与乙公司签署的《合作协议》中的债权,但该《合作协议》并非一份独立的挂靠协议,而仅为甲公司、乙公司、丁公司之间联合开发房地产协议的一部分,并不具有使甲公司与乙公司之间单独形成挂靠经营关系的法律效力。2012年9月26日,该案作出一审判决,驳回了宣桥投资公司的全部诉讼请求。

原审审理中,宣桥投资公司请求法院判令海志公司和宣桥城建公司:1、给付宣桥投资公司已垫付的逾期办理房产证的违约金170,910元、诉讼费1,859元,共计172,769元;2、承担本案的诉讼费。海志公司和宣桥城建设公司则请求法院驳回宣桥投资公司的诉讼请求。

原审认为,甲公司、乙公司、丁公司之间就戊花苑房地产形成联合开发的法律关系,三方当事人可以根据合同或法律、法规的规定就合作开发过程中所形成的债权债务要求相对方承担民事责任。根据合同法规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。对于宣桥投资公司与甲有限公司股东签订的《企业转让协议书》的性质问题,由于该协议未涉及甲公司向宣桥投资公司转移与乙公司、丁公司就戊花苑房地产所签订的合同权利义务,且也未行使告知义务,该协议不属于合同权利义务的转让,所以甲公司转制时宣桥投资公司所作出承担转制前债务的承诺的效力仅限于协议双方;债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,追偿权的行使必须符合法律、法规的规定和合同约定。由于甲公司于2000年1月至2001年10月间向相关小业主出售戊花苑的部分房屋,因未能在规定的期间内办理出大产证,以致小业主未能办理小产证而遭受损失,甲有限公司在对小业主承担对外的民事责任后有权按照与宣桥投资公司达成的协议向宣桥投资公司追偿。宣桥投资公司与甲有限公司所签订的《企业转让协议书》是宣桥投资公司对甲公司对外之债的自愿加入行为,不形成追偿权,所以甲有限公司可以依据该《企业转让协议书》要求宣桥投资公司履行相应的支付义务,而宣桥投资公司无权就其承担的债务要求乙公司、丁公司即现在的海志公司和宣桥城建公司履行合作开发的合同义务,故宣桥投资公司要求海志公司和宣桥城建公司支付其已垫付的逾期办理房产证的违约金170,910.30元、诉讼费1,859元的诉讼请求,法院不予支持。

原审法院审理后于二○一四年五月九日作出判决:驳回上海南汇宣桥资产投资经营有限公司的诉讼请求。案件受理费3,755元,由上海南汇宣桥资产投资经营有限公司负担。

判决后,宣桥投资公司不服,上诉于本院称:宣桥投资公司依据生效判决向案外人甲有限公司承担对外债务后,有权根据甲公司、乙公司、丁公司三方之间就戊花苑形成的联合开发房地产法律关系,向合同相对方乙公司、丁公司权利义务的继受者海志公司和宣桥城建公司行使追偿权。宣桥投资公司请求撤销原审判决,将本案发回重审或者改判支持其在原审中的全部诉讼请求。

被上诉人海志公司辩称:原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

被上诉人宣桥城建公司辩称:请求法院依法判决。

经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,生效的民事判决已经认定,甲公司、乙公司、丁公司之间就戊花苑房地产形成联合开发的法律关系。因此,上述三方当事人有权根据《戊花苑联合开发协议书》以及相关法律规定,就合作开发过程中形成的债权债务行使和履行作为合同当事人相应的权利与义务。本案中,宣桥投资公司承担债务是基于甲公司在股权转让时新老股东对公司债务分配的约定,并不是甲公司把合作开发戊花苑项下的权利义务转让给宣桥投资公司,宣桥投资公司并未取得甲公司在合作开发法律关系中的合同地位,因此,宣桥投资公司代替甲公司行使追偿权,其请求权基础不成立,对其要求海志公司和宣桥城镇建设公司支付垫付的逾期办证违约金及诉讼费的上诉请求,因缺乏事实与法律依据,本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费人民币3,755元,由上诉人上海南汇宣桥资产投资经营有限公司负担。

本判决为终审判决。

 

审判长  顾依

代理审判员  娄永

代理审判员  蒋庆琨

二〇一四年九月五日

书记员  许晶

 

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