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居住权人主张户主购买产权合同无效成功
发布时间:2016-05-20 07:20:44作者: 沪律网小编浏览量:724 次

简述:涉案房屋来源于陈某某与李某某原先居住的位于进贤路的住房动迁安置,陈某某是进贤路住房的被安置人员之一,对涉案房屋享有居住使用权。即使未在此房中居住,也未将其户口迁入此房,依然是涉案公有住房的共同居住人。李某某在未征得原告同意的情况下私自与被告某公司签订的公有住房出售合同无效。

 

上海市闵行区人民法院

民事判决书

(2014)闵民五(民)初字第2212号

原告陈某某。

委托代理人朱久兴,上海英恒律师事务所律师。

被告李某某。

委托代理人成静雯,上海市和平律师事务所律师。

委托代理人宋城郭,上海市和平律师事务所律师。

被告上海某物业公司。

法定代表人杨新芳。

被告上海某某物业管理有限公司。

法定代表人张卫峰。

委托代理人虞骏,上海虞骏律师事务所律师。

原告陈某某与被告李某某、上海某物业公司(以下简称某物业)确认合同无效纠纷一案,本院于2014年10月9日立案受理后,依法由审判员邹巧弟适用简易程序进行审理。本院于2015年2月6日依法追加上海某某物业管理有限公司(以下简称某某物业)作为被告参加诉讼,并于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱久兴,被告李某某及其委托代理人成静雯、被告某某物业委托代理人虞骏到庭参加诉讼。被告某物业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称,原告系被告李某某之女,原共同居住于本市进贤路XXX弄XXX号房屋。1996年,进贤路住房动迁,原告与李某某被共同安置至上海市闵行区南方新村XXX号XXX室公房(以下简称涉案房屋)。在动拆迁时,李某某已与原告父亲离婚。近期,原、被告之间发生家庭矛盾,原告方才得知在拆迁安置时,因原告系独生子女而享受22平方米的安置房面积,并且被告李某某未经原告同意擅自购买了涉案公有住房产权,未将原告登记为产权人。原告系涉案房屋的共同安置人、同住人,对涉案房屋享有居住使用权。被告李某某拒绝原告居住使用此房,且擅自与被告某物业签订公有住房买卖合同。现要求:1、确认被告李某某与被告某物业于2004年2月10日就涉案房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效,恢复为承租人为李某某的公有住房状态;2、要求被告李某某支付自1996年6月1日至今的房屋使用费10万元(人民币,下同)。

被告李某某辩称,原位于进贤路的住房于1996年动迁,而在1995年,其与原告父亲协商后变更了原告的抚养关系,即原告随其父生活,户口亦从进贤路迁移至其父亲位于成都南路XXX弄XXX号的住处。原告自2000年结婚后一直居住于愚园路XXX弄XXX号房屋内。2002年,原告夫妻又购买了凤阳路XXX弄XXX号XXX室房屋,因此原告不存在居住困难的问题,无须居住到建筑面积仅45平方米的涉案房屋中。被告作为原告母亲,一直在帮助原告打理生意及日常生活,原告知道被告在2004年购买了涉案房屋的产权。自2014年开始,原告夫妇要求被告将涉案房屋产权变更为原告所有,甚至以家庭暴力相威胁,并最终导致被告丈夫与原告丈夫发生冲突,造成人身伤害的后果。被告购买涉案房屋产权是按政策规定办理,物业公司仅审查户籍人员及同住人资格,而原告的户籍一直不在涉案房屋内,故被告购买产权的手续合法。原告不具有涉案房屋同住人资格,且原告的主张已超过诉讼时效,不同意原告的请求。

被告某物业未作答辩。

被告某某物业辩称,2004年,经上级主管单位决定,某物业与某某物业两家公司合并,某物业的人员、财务、经营范围等全部并入某某物业。目前,某物业仅仅尚未办理工商注销手续。某物业在法律上的权利和义务全部由某某物业继受。涉案的公有住房买卖合同签订于2004年,该合同不存在法律规定的无效情形,应当合法有效。另外,原告的主张已超过诉讼时效。现不同意原告的请求。

经审理查明,原告陈某某系被告李某某与前夫陈铭所生之女。李某某与陈铭于1991年12月离婚。被告李某某离婚后居住于本市进贤路XXX弄XXX号。陈某某之户口于1995年7月从进贤路的住处迁至本市成都南路XXX弄XXX号。1996年5月,李某某与案外人范舒华结婚。

1996年5月,进贤路XXX弄XXX号住房遇动迁,拆迁方提供了涉案房屋作为安置房,并开具了住房调配单。该调配单记载,进贤路XXX弄XXX号的原住房人员为租赁户主李某某、家庭成员范舒华、陈某某,南方新村XXX号XXX室的新配房人员情况为租赁户主李某某、家庭成员范舒华、陈某某。在调配原因一栏中注明:茂名南路XXX号基地动迁安置,该户在册人数2人(李某某、范舒华),独生子女一人(陈某某),核定人数3人,独生子女一人政策面积22平方米。此后,李某某户搬至涉案房屋内居住,原告未居住至此房内。原告陈某某于2000年结婚后居住至其丈夫住处。

2004年2月,被告李某某向被告某物业提供了一份《职工家庭购买公有住房协议书》,该协议书记载,涉案房屋承租人李某某,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋,上述所购房屋确定李某某所有。在协议书的落款处由李某某、范舒华分别签名、盖章。同月10日,李某某作为购房人(乙方)与某物业(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》,约定由李某某购买涉案房屋产权,房屋建筑面积51.77平方米,李某某应支付房屋全部售价21,601元,扣除付款折扣后,实际付款金额为17,281元。此后李某某向某物业支付了购房款17,281元,双方办理涉案房屋的产权登记手续。2004年3月12日,上海市闵行区房地产登记处核准涉案房屋产权登记,登记的权利人为李某某。

2014年9月10日,原告从上海市房地产登记处查询了涉案房屋的产权登记信息,并调取了此房屋的房地产登记簿。

2014年9月14日凌晨,原告陈某某丈夫陈文华在涉案房屋内,因此房的产权纠纷与被告李某某丈夫范舒华发生争执,范舒华持刀伤害了陈文华。

现原告以诉称理由诉至本院。

另查,某物业及某某物业的上级单位闵行区梅陇城乡建设发展公司于2004年8月发出闵梅发展第(13)号文《关于上海某某物业管理有限公司合并上海某物业公司的通知》,决定由某某物业合并某物业,撤销某物业。

再查,某物业至今未注销工商登记。某物业的人员、财务等均已并入某某物业。

庭审中,原告陈某某与被告李某某确认,原告除了享受进贤路住房的拆迁安置相关性利益外,未享受其他动迁安置或福利分房待遇。

上述事实,由原告提供的涉案房屋的房地产登记簿、住房调配单、上海市公有住房出售合同及职工家庭购买公有住房协议书、原告的户籍信息,被告李某某提供的户籍信息、结婚证、上海市闵行区人民检察院沪闵检诉刑诉(2014)XXXX号起诉书等,被告某某物业提供的闵行区梅陇城乡建设发展公司印发的《关于上海某某物业管理有限公司合并上海某物业公司的通知》,以及双方当事人陈述所证实。

本院认为,涉案房屋来源于原告陈某某与被告李某某原先居住的位于进贤路的住房动迁安置,原告是进贤路住房的被安置人员之一,原告与被告李某某均是涉案房屋的配受人员。根据涉案房屋的住房调配单显示,由于原告是独生子女,拆迁安置时享受相关的面积,因此,原告对涉案房屋享有居住使用权,系房屋的共同居住人。在取得涉案的公有住房后,原告虽未在此房中居住,也未将其户口迁入此房,原告在婚后也一直居住于外,但原告此后在他处未获得其他公有住房的动迁补偿,也没有获得福利性分房。因此,虽然原告未入住涉案房屋,但原告依然是涉案公有住房的共同居住人。被告李某某关于原告不是涉案公有住房的共同居住人的意见,本院不予采纳。

被告李某某在购买涉案公有住房产权时,原告是成年共同居住人,因此被告李某某应当事先征求原告是否同意购买房屋产权以及产权份额如何确定的意见。但被告李某某在未征得原告同意的情况下私自与被告某公司签订了公有住房出售合同,并将房屋产权登记于其一人名下,显然已损害了原告的利益。现原告要求确认关于涉案的《上海市公有住房出售合同》无效的请求,本院予以支持。被告未能提供证据证明在购买涉案公有住房产权是原告知晓并认可的相关证据。而从原告提供的产权调查信息反映,原告直至2014年9月方才知道房屋产权的登记情况,故被告关于诉讼时效的抗辩,本院不予采纳。合同确认无效后,涉案房屋应当恢复至公有住房状态,承租人仍为被告李某某。关于某物业收取的购房款17,281元,由某物业返还李某某。某物业至今未注销工商登记,仍存在法律上的主体资格,但鉴于某物业已合并入某某物业,故某某物业应当承担相关的责任。

关于原告主张使用费,由于被告李某某是涉案公有住房的承租人,当然享有居住使用权,并不因原告未居住在内而需要支付原告使用费。原告主张使用费的请求,缺乏法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:

一、被告李某某与被告上海某物业公司于2004年2月10日就上海市闵行区南方新村XXX号XXX室公有房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效;

二、被告李某某与被告上海某物业公司于本判决生效之日起三十日内共同办理恢复上海市闵行区南方新村XXX号XXX室公有住房的手续,将此房恢复为承租人为被告李某某的公有住房状态;

三、被告上海某物业公司、被告上海某某物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告李某某购房款人民币17,281元;

四、驳回原告陈某某其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2,300元,减半收取计1,150元,由原告负担1,100元,被告李某某负担50元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

 

审判员  邹巧弟

二〇一五年四月十日

书记员  张辰

 

 

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