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开发商因合同“免责条款”而推迟交房,仍负违约责任
发布时间:2018-09-08 12:08:34作者: 沪律网小编浏览量:167 次

市民张先生夫妇在和开发商签订预售合同后,开发商推迟了近半年才交付房屋,张先生夫妇便向法院起诉主张开发商支付一定的违约金,而开发商认定自己推迟交房是因为合同中规定的免责情形,但二审法院判决开发商要支付一定的违约金。上海合同法律师指出这里的违约金实质上是开发商违反了先合同义务所需要承担的缔约过失责任,即使合同成立,缔约过失责任仍可以存在。

开发商因合同“免责条款”而推迟交房,仍负违约责任

2015年8月15日,张先生夫妇向东联公司购买坐落于上海市的一处房屋,房价款为161万元。双方在预售合同中约定:东联公司于2015年12月31日前交付房屋,除不可抗力外,如未按期交房,东联公司赔付已付购房款每日0.02%的违约金。同时,双方在合同补充条款中约定:如发生因供水、供电、煤气、排水等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等情况,不属于东联公司逾期交付房屋,但东联公司应及时通知张先生夫妇,通报该客观情况。签约后,张先生夫妇陆续支付了购房款,可直到2016年6月,才收到东联公司发出的入住通知书。双方于2016年7月1日办理了交房手续。为何实际交房会比原定的交房时间晚了半年呢?原来,因土地征收未完成,市政燃气管道配套工程无法按计划开工,处于停滞状态。2015年3月27日,东联公司在得知该情况后曾向政府部门发函催促,至2016年4月20日,配套工程才最终完成,交房时间也因此而延迟。张先生夫妇认为东联公司延迟交房行为构成了违约,遂向法院起诉要求对方支付逾期交房违约金58185元。东联公司则坚持认为迟延交房是因出现合同约定的免责情形,己方不应承担违约责任,考虑具体情况同意自愿补偿张先生夫妇11757元。一审法院审理后认为,市政配套工程迟延确系开发商自身不能左右的情形。根据合同补充条款约定,交房时间可予以顺延,张先生夫妇要求东联公司承担逾期交房的违约责任无依据。对东联公司自愿对张先生夫妇损失进行的补偿予以认可,遂判决东联公司补偿张先生夫妇11757元。判决后,张先生夫妇不服,向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海一中院认为,东联公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞,产生了自身无法控制的延误风险,其应当将该情况及时告知购房者。但东联公司在2015年8月15日签约时对张先生夫妇隐瞒了该风险,仍然承诺于2015年12月31日交房。在此前提下,购房者有理由相信东联公司设置的交房期限具有现实可行性,原有的风险事项能够及时消除,如果没有在后续履行中出现新的免责事项,则在该期限内能够实现交房。鉴于诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者的责任风险限定利益,应认定责任限制条款不能适用于本案,东联公司应向张先生夫妇支付逾期交房违约金。鉴于因张先生夫妇自愿按照合同约定标准的55%比例主张违约金,故二审法院改判由东联公司向张先生夫妇支付逾期交房违约金人民币32292.15元。

沪律网提示:合同的免责条款是指双方当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款,但是如果免责条款对造成对方人身伤害和因故意或者重大过失造成对方财产损失的无效,本案中的免责条款是有效的。

《合同法》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。第五十三条:合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

上海合同法律师表示:虽然本案中预售合同的免责条款是有效的,市政燃气管道配套工程无法按计划开工也是东联公司自身不能左右的情形,但是在签订合前东联公司已经知道这一情况,并且没有告知张先生夫妇,违背了及时告知和合同内容有重要联系的内容的先合同义务,应当承担一定的缔约过失责任。

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