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未成年人购房加名 合同有效有份额
发布时间:2016-06-07 10:07:56作者: 沪律网小编浏览量:989 次

简述:王某甲一家三口签订了《上海市商品房预售合同》,签订该合同时,当时王某乙是未成年人,王某甲是王某乙的父亲,该合同的内容未侵犯原告、第三人的合法权益为有效合同。王某乙是系争房屋的共有人;鉴于王某乙对系争房屋并没有出资,酌定原告对系争房屋享有20%的产权份额。

上海市黄浦区人民法院

民事判决书

(2014)黄浦民四(民)初字第1606号

原告王某乙。

委托代理人刘勤勤,北京盈科(上海)律师事务所律师。

委托代理人苗壮,北京盈科(上海)律师事务所律师。

被告王某甲。

委托代理人卢小兰,上海英恒律师事务所律师。

第三人张帆。

原告王某乙诉被告王某甲所有权确认纠纷一案,本院受理后,依法追加张帆作为第三人参加本案诉讼,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘勤勤和苗壮、被告委托代理人卢小兰、第三人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某乙诉称:被告与第三人原系夫妻关系,原告系被告与第三人所生之子。2001年10月,被告与第三人一起购买了上海市丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”),购买时约定系争房屋归原、被告及第三人共有,预售合同上亦是原、被告及第三人三人名字,并办理了预告登记。2002年2月21日,被告与第三人协议离婚,约定原告由被告抚养,第三人愿意放弃系争房屋的所有权。按照法律规定,第三人放弃所有权后,系争房屋应为原、被告共有。然原告今得知,被告通过不正当途径,将系争房屋的所有权登记在被告一人名下。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,故起诉要求确认原告为系争房屋的共同共有人。诉讼中,原告变更诉请为:要求确认原告对系争房屋享有二分之一的产权份额。

被告王某甲辩称:首先,系争房屋当时是期房,尚未办理产权证,只是做了房屋预告登记,原告的名字在预售合同中。从法律角度而言,原告当时仅享有合同权利,并不对系争房屋享有所有权。原告当时是未成年人,对系争房屋没有任何贡献,故应认定原告的合同权利份额为10%较为合理。原告在父母离婚后一直随被告共同生活,被告为原告花去的费用远高于原告在系争房屋买卖合同中所享有的权利,故被告无需再给付原告任何钱款。如果法院认定原告对系争房屋享有所有权,被告认为原告所享有的产权份额仅为2.104%或2.253%。其次,被告与第三人离婚时已明确约定系争房屋归被告所有,另外一套房屋由第三人居住。第三人用于公证的委托书也明确离婚时约定系争房屋归被告所有,故第三人原来对系争房屋所享有的份额,应当归被告所有。第三,如果原告对系争房屋享有所有权,则被告不同意将原告的名字加到房屋产权证上,被告同意按照市场价500万元计算房屋折价款。如果法院判决在房屋产权证上加上原告的姓名,则被告要求法院判决明确原、被告之间的产权份额。

第三人张帆述称:同意原告的诉讼请求,不同意被告的答辩意见。系争房屋当时就是为原告购买。被告一直在外地工作和生活。该房屋原来一直由原告居住。在北方地区,原告属于长子独孙,享有家族的权利。购房时是以原、被告及第三人三人名义,离婚时说好该房屋是给原告,所以第三人才主动放弃了系争房屋的权利。第三人当时也希望被告能很好地照顾原告。被告从未与第三人提出要将原告名字删除,被告一直隐瞒了该事实。

经审理查明:被告与第三人原系夫妻关系,原告系被告与第三人所生之子。

2001年10月21日,被告以原、被告及第三人名义(均为乙方)与案外人上海上实南开地产有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份,约定:系争房屋的买方为原、被告及第三人;房款总价为566,000元,分别于2001年10月5日支付定金10,000元,2001年10月21日前支付首期房款(包括已支付的定金)116,000元,原、被告及第三人委托甲方协助办理住房贷款450,000元。该合同的乙方处有被告的签名和原告、第三人的名字,并加盖了原、被告及第三人的印章。

2001年10月21日,被告以原、被告及第三人名义与案外人上海浦东发展银行外高桥保税区支行(下简称“贷款银行”)签订《个人住房抵押借款合同》,约定为购买系争房屋向贷款银行贷款450,000元,并以系争房屋作为抵押物。

同日,被告以原、被告及第三人名义签署了系争房屋的《上海市房地产文件登记申请书》,该申请书记载:文件名称为内销房预售合同,文件种类为预售,乙方为原、被告及第三人,尾部申请人签名处有被告的签名和原告、第三人的名字,并加盖了原、被告及第三人的印章。同月30日,原、被告及第三人核准登记为系争房屋的权利人。

2002年2月21日,被告与第三人经民政部门审查后准予离婚。在离婚协议中记载:原告归被告抚养,第三人不付一切费用;北安小区一室半房屋由第三人居住;系争房屋产权归被告。

在2002年9月27日系争房屋的《商品房预(出)售合同注销协议书》上记载:“2001年10月21日,房地产购买人王某甲、张帆、王某乙购买了丽园路XXX弄XXX号XXX室房地产,签定了《上海市商品房预售合同》,并且已经办理了商品房预(出)售合同文件登记。现因‘需办理蓝印户口,故合同权利人只能写一人’事由,上述商品房预售买卖关系已告终止,故委托彭……前来办理商品房预(出)售合同注销登记手续”。在该协议书尾部的商品房买方处有被告的名字,配偶方或共有人处有第三人和原告的名字,并盖有原、被告及第三人的印章。

2002年10月9日,第三人出具《委托书》,主要内容为:因被告与第三人离婚,根据双方协议,系争房屋归被告,因此,第三人对该房放弃所有权,并委托被告到贷款银行签订变更合同协议,办理公证,为此所签署的文书第三人均予承认;被告有转委托权;委托期限自2002年10月9日至2003年4月9日。该《委托书》经吉林省长春市公证处公证。

2002年10月23日,被告代表原告、第三人与贷款银行签订《个人购房贷款合同事项变更协议》,约定系争房屋的抵押人由原、被告及第三人变更为被告。该《个人购房贷款合同事项变更协议》经上海市公证处公证。

期间,被告(乙方)与案外人上海上实南开地产有限公司(甲方)又重新签订一份《上海市商品房预售合同》,该合同除买方改为被告一人外,其余的内容和签署的时间均与原、被告及第三人于2001年10月21日签订的《上海市商品房预售合同》一致。

2002年11月13日,被告签署了《房屋交接书》,该交接书中记载系争房屋的总房价款为566,331元。

在2002年11月13日系争房屋的《上海市房地产文件登记申请书》上记载:文件名称为预售合同注销,乙方为原、被告及第三人,尾部申请人签名处有被告一人的签名和印章。

2002年11月28日,系争房屋的产权人核准登记为原告,该房屋的建筑面积为119.69平方米,所有权来源为买卖。该房屋抵押登记的债权金额为450,000万元,抵押权人为贷款银行,债务履行期限是2001年11月1日至2021年11月1日。该抵押现已注销。

又查明:在案外人上海上实南开地产有限公司开具的2001年10月系争房屋房款50,000元、2001年10月系争房屋房款66,000元、2002年1月系争房屋补面积差额款331元发票上均记载客户为原、被告及第三人。在案外人上海上实南开地产有限公司开具的2001年11月系争房屋个人购房银行贷款450,000元发票上记载客户为被告。

在2002年11月13日《契税完税证》上记载纳税人为被告,金额为8,490元。

在贷款银行出具的《商业性住房贷款还款凭证(回单)》中记载:借款人为被告,偿还借款本金为434,007.86元,偿还借款利息为1,336.74元,本息合计为435,344.60元。

再查明:系争房屋内仅有原告一人户籍,但原告的户籍是在2007年1月12日从吉林省长春市迁入系争房屋处。被告及第三人的户籍至今仍在吉林省长春市。

在2014年4月22日《上海市公安局110接警登记表》中记载:报警人是第三人,案发时间为2014年4月22日16:54:05,案发地址为上海市丽园路XXX弄XXX号楼下,案件类型为侵犯人身权利,主要案情为“一般”。2014年4月23日,第三人向公安部门陈述:2014年4月20日下午,原告打第三人手机,称被告打他,并将原告的电脑砸碎,将原告的衣服扔出家门。后被告打第三人电话,称原告已年满18岁,其不要原告了,叫第三人过去。第三人当时即电话报警。民警当场调解了原、被告的纠纷。4月21日,被告连续打电话、发短信骚扰第三人,并威胁第三人。

以上事实,由《居民户口簿》、上海市房地产登记信息、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产文件登记申请书》、《个人住房抵押借款合同》、《商品房预(出)售合同注销协议书》、《房屋交接书》、发票、《契税完税证》、《上海市公安局110接警登记表》、《询问笔录》、《离婚证》、《离婚协议书》、《离婚登记申请书》、《公证书》、《上海市房地产权证》、《商业性住房贷款还款凭证(回单)》、户籍资料及本院的审理笔录等证据证实。

本院认为,当事人的合法权益应受法律保护。首先,关于被告以原、被告及第三人名义签订的《上海市商品房预售合同》,虽然签订该合同时,第三人未本人签名,但第三人事后对该合同的签订并无异议,且当时原告是未成年人,被告是原告的父亲,该合同的内容未侵犯原告、第三人的合法权益,也未违反我国法律法规的禁止性规定,形式亦合法,故该合同为有效合同。根据该合同的约定以及之后的房地产预售登记,原、被告及第三人均为系争房屋的权利人,非经一定的法律程序,系争房屋的权利人不得随意变更。其次,虽然原告在2001年10月21日尚未成年,其对系争房屋的购买和之后的房屋还贷均无贡献,但鉴于被告和第三人当时是夫妻,且是原告的监护人,其自愿将原告作为共同购房人,并作为房屋权利人予以登记,应视为被告与第三人将部分出资赠与给原告,原告是购买系争房屋的共有人;第三,关于第三人在离婚时对系争房屋权利的处分。根据本院查明的事实,被告与第三人离婚时,约定原告归被告抚养,系争房屋产权“归被告”,第三人不付一切费用;第三人在2002年10月9日出具的《委托书》中,也声明系争房屋归被告,第三人对该房放弃所有权;系争房屋的购房款属于夫妻共同财产;原告和第三人均无证据证明第三人放弃系争房屋所有权时,明确其放弃的部分归原告所有或归原、被告各半所有。因此,本院认定第三人原对系争房屋所享有的所有权在与被告离婚后归被告一人所有,原告、第三人关于第三人在离婚时放弃的房屋所有权归原告所有或原告与被告共有的说法,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。第四,根据原、被告及第三人购房时和被告办理房屋进户、房屋产权证时的政策,外省市个人购买商品住宅达到入户标准的,购房者本人或其外省市的配偶或者购房者夫妻双方的外省市直系亲属,可以根据《上海市蓝印户口管理暂行规定》申请蓝印户口,但有二个以上购房者共同购房的,不能按规定办理蓝印户口,故被告、第三人若当时需为原告办理上海市的蓝印户口,则系争房屋的权利人不能登记为二人以上,可见2002年9月27日《商品房预(出)售合同注销协议书》上记载“需办理蓝印户口,故合同权利人只能写一人”也是与当时的政策有关,并非当事人的真实意思表示。第五,根据我国法律的有关规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。因此,被告作为原告的监护人,不得擅自剥夺原告对系争房屋所享有的所有权。综上,根据本院上述阐明的理由以及当事人的请求,本院认为,鉴于原告对系争房屋并没有出资,故本院根据公平合理原则,酌定原告对系争房屋享有20%的产权份额,对于原告要求确认其享有二分之一产权份额的诉请,因于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

确认上海市丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告王某乙、被告王某甲按份共有(其中,原告王某乙占20%产权份额,被告王某甲占80%产权份额)。

案件受理费人民币27,600元,由原告王某乙负担人民币8,280元,被告王某甲负担人民币19,320元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

 

 

 

审判长  王蓓蕾审判员  霍毅人民陪审员  王铿华

二〇一五年五月十一日

书记员  蒋杰

 

 

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