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对于建筑面积多退少补的质疑

我们东原逸墅(项目名:东原逸庭)二期的业主在购买该房屋后,整个二期批次的房屋产生公摊面积变大,套内面积变小的情况,导致整体建筑面积变大。开发商以此并根据预售合同中的规定(按建筑面积多退少补)要求业主进行补钱。据我们业主了解,一期均为多退,而二期却均为少补,此批量性的差异让人怀疑(误差应为随机,不会批量产生,本条后续将引用开发商合同供参考内容)。并且扩大的是公摊面积,减少了我们套内面积,直接侵害业主权益的情况下,还将补钱强制作为交房的前置条件,我们业主无法接受。 再则,在预售合同开头的特别告知中也引用遵照了《上海市房地产转让办法》第四十四的规定,其规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。 被告的预售合同第五条内容:在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%),乙方有权单方面解除合同。行使单方面解除时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。 另被告的预售合同补充条款第三条的内容:对《预售合同》第五条之补充:1. 房屋建筑面积包括房屋套内建筑面积和公用分摊建筑面积,甲、乙双方按合同第五条约定以房屋建筑面积作为面积误差结算双方房屋价款的依据,不以套内建造面积和公用分摊面积之误差分别结算房款。 原告认为,此批量性的建筑面积变大,套内面积变小,不能定义为“误差”,因此合同中针对误差的多退少补不能成立。 原告同时认为,被告无视《上海市房地产转让办法》,其预售合同及《补充条款》与上海市房屋土地资源管理局制定的《预售合同》模版多处矛盾。《上海市房地产转让办法》已有相关内容规定总价不变,并在被告的合同中予以引用作为特别告知,被告的补差价要求应进行撤销。被告的合同中的霸王条款不能替代相关法律法规。政府立法有其意义及严肃性所在,如果一个合同及其补充条款可以替代政府的法律法规,试问难道这些法律法规成为了仅供参考? 原告基于被告的补充条款内容,怀疑此面积的差异可能为被告故意为之,要求查明并澄清,被告需要对于违反合同约定的套内面积及侵害业主的权益进行赔偿。(房产测绘的黑幕及开发商从中牟利的灰色收入,参考链接文章中的分析

律师回答
尤辰荣律师
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法律强制行规定分为效力性强制规定和管理性强制规定,违法效力性强制规定的行为,会导致约定无效;违反管理性强制规定的,只有法律在法律明确规定无效时才导致约定无效,没有规定的,一般是有效的,根据约定履行。你这样的情况,就属于管理性强制规定。

点赞(0) 2018-10-19
匿名 提问于 7月 以前

我们东原逸墅(项目名:东原逸庭)二期的业主在购买该房屋后,整个二期批次的房屋产生公摊面积变大,套内面积变小的情况,导致整体建筑面积变大。开发商以此并根据预售合同中的规定(按建筑面积多退少补)要求业主进行补钱。据我们业主了解,一期均为多退,而二期却均为少补,此批量性的差异让人怀疑(误差应为随机,不会批量产生,本条后续将引用开发商合同供参考内容)。并且扩大的是公摊面积,减少了我们套内面积,直接侵害业主权益的情况下,还将补钱强制作为交房的前置条件,我们业主无法接受。

再则,在预售合同开头的特别告知中也引用遵照了《上海市房地产转让办法》第四十四的规定,其规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。

被告的预售合同第五条内容:在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%),乙方有权单方面解除合同。行使单方面解除时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。

另被告的预售合同补充条款第三条的内容:对《预售合同》第五条之补充:1. 房屋建筑面积包括房屋套内建筑面积和公用分摊建筑面积,甲、乙双方按合同第五条约定以房屋建筑面积作为面积误差结算双方房屋价款的依据,不以套内建造面积和公用分摊面积之误差分别结算房款。

原告认为,此批量性的建筑面积变大,套内面积变小,不能定义为“误差”,因此合同中针对误差的多退少补不能成立。

原告同时认为,被告无视《上海市房地产转让办法》,其预售合同及《补充条款》与上海市房屋土地资源管理局制定的《预售合同》模版多处矛盾。《上海市房地产转让办法》已有相关内容规定总价不变,并在被告的合同中予以引用作为特别告知,被告的补差价要求应进行撤销。被告的合同中的霸王条款不能替代相关法律法规。政府立法有其意义及严肃性所在,如果一个合同及其补充条款可以替代政府的法律法规,试问难道这些法律法规成为了仅供参考?

原告基于被告的补充条款内容,怀疑此面积的差异可能为被告故意为之,要求查明并澄清,被告需要对于违反合同约定的套内面积及侵害业主的权益进行赔偿。(房产测绘的黑幕及开发商从中牟利的灰色收入,参考链接文章中的分析

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